Hisseli Tapu: Satış, Önalım Hakkı, Ortaklığın Giderilmesi ve Alırken Riskler

Kısaca

Hisseli tapu, birkaç kişinin bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belli oranlarla malik olduğu paylı mülkiyettir. Payınızı diğer paydaşlardan izin almadan satabilirsiniz, ama onlara önalım hakkı doğar: bildirimden itibaren üç ay içinde, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açıp payı alıcıdan devralabilirler. Süre hesabı kritik, çünkü 25.12.2025’ten önceki satışlarda üst süre iki yıl, sonrakilerde bir yıl.

Hisseli tapu tapuda neyi gösterir?

Tapuda yazan şey “şu parselin 1/4’ü” ifadesi. Arazinin hangi köşesinin sizin olduğu orada yok. Hukuk, her paydaşı kendi payı bakımından malik sayıyor ve payı devredilebilir, rehnedilebilir, haczedilebilir kılıyor (TMK m.688). Paylar ayrıca belirlenmediyse eşit sayılıyor.

Pratikte paydaşlar sahada kendi aralarında bir bölüşüm yapar: biri kuzey tarafını işler, biri güneyi. Bu fiili kullanım tapuya işlenmediği sürece alıcıyı bağlamaz; satın alacağınız şey o fiili parça değil, tamamın bir oranı. Paydaşlar kullanma ve yönetim konusunda oybirliğiyle anlaşabilir (m.689); imzalar noterce onaylanırsa anlaşma tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh, sonradan paydaş olanları da bağlar (m.689/3, m.695/2).

Payı satmak: önalım hakkı ve süreler

Payın satışı serbest. Taşınmazın tamamı üzerindeki tasarruf ise, yani tamamını satmak ya da üzerine yapı yapmak, bütün paydaşların kabulüne bağlı (m.692). Satışta diğer paydaşların önalım hakkı (şufa) devreye giriyor (m.732).

Süreler şöyle işler. Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Hak, bildirimden itibaren üç ay geçince düşer; bildirim geç yapılsa ya da hiç yapılmasa da her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer (m.733). 7571 sayılı Kanun üst süreyi iki yıldan bire indirdi; değişiklik 25.12.2025’te yürürlüğe girdi ve geçici madde 1 gereği bu tarihten önce yapılmış satışlarda eski süre uygulanıyor.

Bir örnekle: 10.03.2026’daki satış, 20.03.2026’da noterce paydaşa bildirilsin. Hak 20.06.2026’da düşer. Bildirim yapılmasaydı hak 10.03.2027’ye kadar yaşardı. Aynı satış 10.12.2025’te yapılmış olsaydı bildirimsiz üst süre 10.12.2027 olurdu.

Önalım hakkı alıcıya karşı açılan davayla kullanılıyor (m.734). Hak sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırmak zorunda; yatırmazsa payın kendi adına tescili mümkün olmuyor. Bu fıkrayı Anayasa Mahkemesi’nin 16.07.2026 tarihli kararı iptal etti; iptal 06.08.2027’de yürürlüğe girecek, o güne kadar mevcut kural uygulanıyor. Cebrî artırmayla ve Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamıyor (m.733).

Alıcı açısından çıkış yolu feragat. Belirli bir satış için önalım hakkından yazılı vazgeçme, satıştan önce ya da sonra yapılabiliyor; genel feragat ise resmî şekilde yapılıp tapuya şerh ediliyor. Tapuda işlem öncesinde paydaşlardan bu yazılı feragati almak, ileride dava riskini kapatan en temiz yol.

Ortaklığın giderilmesi: istenirse çıkış var

Hisseli tapuda kalmak zorunda değilsiniz. Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını, yani ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Hukuki işlemle bu hak en çok on yıl için sınırlanabilir. Paylaşma ya malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlıkla veya artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde yapılır (m.699).

Uyuşma olmazsa hâkim, önce malın aynen bölünmesine bakar. Bölünen parçalar denk değilse eksik olana para eklenerek denkleştirilir. Bölme önemli bir değer kaybı yaratacaksa açık artırmayla satış kararı verilir; satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlı. Tarım arazisinde ve imar parselinde bölünebilirlik sınırları ayrı kanunlarda, bu da paylaşmayı zorlaştırıyor.

Hisseli arsa ve tarla alırken riskler

Önce arazinin türüne bakın. Tarım arazilerinde asgari büyüklük belirlenmiş: mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili arazide 0,5 hektardan, örtü altı tarımda 0,3 hektardan küçük olamaz; bu büyüklüklerin altında ifraz, hisselendirme ve paydaş sayısını artırma yasak (5403 sayılı Kanun m.8). Pay temliki, hisselendirme ve paylı mülkiyetle ilgili işlemler Bakanlığın iznine bağlı (m.8/B). Tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturup arazinin hisselere karşılık gelen kısımlarının zilyetliğini, bir özel hukuk tüzel kişisiyle üyelik ya da ortaklık ilişkisi kurarak devretmek ve bu yolla arazinin bütünlüğünü bozmak ise bir yıldan üç yıla hapisle cezalandırılıyor, tüzel kişiye de idari para cezası var (m.21).

İmar planı olmayan yerde yapılaşma amacıyla arsayı hisselere ayıran satışlar da sınırlı. İmar Kanunu m.18, veraset, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amaçlı hisselendirmeler ile cebrî icra satışlarını bu yasağın dışında tutuyor; geri kalanında özel parselasyon planı ve satış vaadi sözleşmesi yapılamıyor. “Her hissedara ayrı parsel, yol ve elektrik hazır” diye satılan hisseli arazide bu cümlenin tapuda karşılığı yok.

Alım öncesinde kontrol edilecekler: tapu kaydındaki paydaş sayısı ve payların büyüklüğü, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler, paydaşların kimliği ve hâlâ aynı kişiler olup olmadığı, arazinin imar ve tarım niteliği. Kredi tarafında kanun payın rehnedilmesine izin veriyor (m.688); ama bir bankanın hisseli taşınmaza kredi verip vermeyeceği ve hangi oranda vereceği kendi teminat politikasına bağlı, bu yüzden başvurudan önce yazılı sorun.

Satışta harç ve vergi

Pay devrinde tapu harcı payın bedeli üzerinden hesaplanıyor; oranı ve matrah kuralları tapu harcı nasıl hesaplanır yazısında. Bedel karşılığı edinilen payı beş yıl içinde satarsanız değer artışı kazancı doğabilir. Arsa tarafındaki ayrıntılar için arsa nedir ve tapu türlerinin genel resmi için gayrimenkul nedir yazıları var.

Önalım süreleri ve noter bildirimi gibi tarihe bağlı işlerde bir gün bile fark yaratıyor; somut bir satışta karar vermeden önce bir avukata danışın.

Sık sorulan sorular

Hisseli tapu ne demek?

Birden çok kişinin, maddî olarak bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belli paylarla malik olmasıdır; hukuktaki adı paylı mülkiyettir (TMK m.688). Paylar başka türlü belirlenmedikçe eşit sayılır. Tapuda yazan şey arazinin belirli bir parçası değil, tamamı üzerindeki orandır.

Hisseli tapuyu satmak için diğer paydaşların izni gerekir mi?

Hayır. Payınızı tek başınıza satabilirsiniz (TMK m.688). Ama diğer paydaşların önalım hakkı doğar: satış sonrasında alıcıya karşı dava açıp payı kendi adlarına tescil ettirebilirler (m.732, m.734); bunun için hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmaları gerekir. Taşınmazın tamamını satmak ya da tamamı üzerinde tasarrufta bulunmak ise bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (m.692).

Önalım hakkı kaç ay içinde kullanılır?

Hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bir yıllık üst süre, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla iki yıldan indirildi; değişiklik 25.12.2025’te yürürlüğe girdi ve bu tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz.

Hisseli taşınmazda ortaklık nasıl sona erer?

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma malın aynen bölünmesi ya da satılıp bedelin bölüşülmesi biçiminde yapılır; uyuşma olmazsa hâkim karar verir (m.699). Bölünme malı önemli ölçüde değersizleştirecekse açık artırmayla satışa hükmedilir.

Hisseli tarla ya da arsa almak riskli mi?

Risklidir, çünkü payınızın arazide nerede olduğu tapudan anlaşılmaz. Tarım arazilerinde pay temliki Bakanlık iznine bağlıdır (5403 sayılı Kanun m.8/B) ve fiili hisselere dayanan devirler cezai sorumluluk doğurabilir (m.21). İmar planı dışında yapılaşma amacıyla hisselere ayrılan arsa satışları da İmar Kanunu m.18 gereği sınırlıdır.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu (m.688-700 paylı mülkiyet, m.732-735 önalım, geçici m.1; 7571 sayılı Kanunla değişik m.733 ve m.734)
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m.8, m.8/B, m.21)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (m.18: hisselendirme ve satış vaadi sınırı)
• 492 sayılı Harçlar Kanunu ((4) sayılı tarife I-20/a: ivazlı devirde harç)