Tapu Masrafları Ne Kadar? Harç, Döner Sermaye, DASK ve Komisyon Tek Tabloda

Ev alırken tapuda ve çevresinde ödenen kalemler: binde 20 tapu harcı, döner sermaye, DASK, emlakçı payı ve krediyle gelen masraflar. 4.000.000 TL'lik satışta alıcının ve satıcının toplam yükü hesaplandı.

HazırlayanTemerrüt Editörlüğü
Güncelleme15.11.2026
Okuma6 dakika

Kısaca

Ev alırken tapuda ödenen paranın büyük kısmı iki kalemden gelir: alıcı ve satıcının ayrı ayrı verdiği binde 20’lik tapu harcı ve emlakçıya giden, en çok %4 + KDV’lik hizmet bedeli. 4.000.000 TL’lik bir evde alıcının payı, tahsis ücreti hariç, 178.227 TL; bu satış bedelinin yaklaşık %4,5’i eder. Kredi kullanıyorsanız tahsis ücreti ve ekspertiz de listeye girer, DASK poliçesi ise tapu gününden önce hazır olmalı.

Tek tek kalemler ve 4.000.000 TL’lik bir satışın dökümü aşağıda; rakamlar 15.11.2026 itibarıyla geçerli mevzuata göre.

Alıcının önüne çıkan kalemler

Masraf listesi uzun görünür ama dört ana kalem var; kredi varsa bir tane daha eklenir. Tabloda her kalemin kime ödendiği ve tutarın neye göre bulunduğu yazıyor.

Kalem	Kime ödenir	Tutar nasıl bulunur
Tapu harcı	Devlet (tapuda)	Harca esas değerin binde 20’si, alıcı ve satıcı ayrı ayrı
Döner sermaye ücreti	TKGM	Tarife göstergesi × bölge katsayısı
DASK	Sigorta kurumu	Brüt metrekare, yapı tarzı ve risk grubuna göre yıllık prim
Emlakçı hizmet bedeli	Emlak işletmesi	Satış bedelinin en çok %4’ü + KDV, aksi yazılmadıkça yarı yarıya
Tahsis ücreti (kredi varsa)	Banka	Kredi anaparasının en çok binde 5’i

Ekspertiz ücreti de kredili alımda ayrıca doğar; tutarı değerleme şirketinin faturası belirler.

Tapu harcı ve döner sermaye

Harcın dayanağı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a bendi: devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20. Matrah, beyan edilen bedeldir ama emlak vergisi değerinin altına düşemez. Düşük beyanın bedeli ağır: eksik harç, yanına bir kat vergi ziyaı cezası. Hesabın ayrıntısı, eşik etkileri ve cezanın örneği tapu harcı nasıl hesaplanır yazısında.

Döner sermaye ücreti harçtan ayrı, tapu işleminin hizmet karşılığıdır. TKGM’nin 2026 tarifesinde satış işleminin göstergesi 2.227,00 TL; bölge katsayısı 1 olan yerde ödeyeceğiniz tutar budur, katsayı 3 ise 6.681,00 TL. Katsayıyı tapu müdürlüğü söyler.

DASK: tapu günü hazır olması gereken poliçe

DASK Zorunlu Deprem Sigortası’nın adı ve tapuda gerçek bir engel olabilir. 6305 sayılı Kanun’a göre tapu müdürlükleri, kapsamdaki bağımsız bölümlerde poliçenin yaptırıldığını ve işlem tarihinde geçerli olduğunu görmeden tescil yapamaz (m.11/2). Satıcının poliçesi bittiyse alıcı, satıcı ya da emlakçı onu tapu gününden önce yenilettirmelidir; sigorta yılda bir yenilenir.

Prim sabit bir tutar değil. Binanın yüzölçümü, inşaat türü, zemin ve deprem riski belirliyor (m.13/1), tarife ve azami teminat her yıl yeniden ilan ediliyor. Kendi dairenizin primini DASK’ın internet sitesinde, adres ve brüt metrekareyle öğrenebilirsiniz; bu yüzden DASK’ı örnekteki toplamlara katmadık.

Emlakçı payı

Satışta hizmet bedeli KDV hariç satış bedelinin %4’ünü aşamaz; aksi yazılmadıkça alıcı ve satıcı eşit öder, yani her biri %2 + KDV (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20). 4.000.000 TL’lik satışta toplam bedel 160.000 TL + 32.000 TL KDV = 192.000 TL, her tarafın payı 96.000 TL. Yüzdenin nereden geldiği, yetki belgesi ve şikâyet yolu emlakçı komisyonu ne kadar yazısında. Emlakçı olmadan, doğrudan satıcıdan alıyorsanız bu kalem hiç doğmaz.

Kredi çekiyorsanız eklenenler

Konut kredisi üç yeni kalem getirir. Bankanın tahsis ücreti anaparanın binde 5’ini geçemez; 2.000.000 TL’lik krediden en çok 10.000 TL alınabilir. Konut finansmanında bu ücrete BSMV de eklenmez. Ekspertiz ve ipotek işleminde banka yalnızca üçüncü kişilere ödediği belgeli tutarı size yansıtabilir. Tavan ve itiraz yolları kredi dosya masrafı yazısında.

İpotek harcı ise çoğu zaman sıfır. Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek harçtan istisna (m.59/o). İstisna dışındaki bir ipotekte ipotek tutarının binde 4,55’i alınır: 2.000.000 TL için 9.100 TL. Peşinatın kendisi ayrı bir hesap; konut kredisi peşinatı yazısında BDDK oranlarıyla bulabilirsiniz.

Tek bir satışta toplam: 4.000.000 TL’lik ev

Diyelim emlak vergisi değeri 1.800.000 TL olan konutu 4.000.000 TL’ye alıyorsunuz, emlakçı üst sınırdan çalışıyor, bölge katsayısı 1 ve 2.000.000 TL konut kredisi çekiyorsunuz. Harç ve komisyon rakamları sitenin hesaplayıcılarından, işlem tarihi 15.11.2026:

Alıcı:
Tapu harcı (binde 20) = 80.000,00 TL
Döner sermaye = 2.227,00 TL
Emlakçı payı (80.000,00 + 16.000,00 KDV)
→ 96.000,00 TL
Tahsis ücreti (en çok binde 5)
2.000.000,00 × %0,5 = 10.000,00 TL

Alıcı toplamı (DASK ve ekspertiz hariç)
→ 188.227,00 TL

Satıcı:
Tapu harcı = 80.000,00 TL
Emlakçı payı = 96.000,00 TL
→ 176.000,00 TL

Kredisiz alırsanız tahsis ücreti düşer ve alıcı toplamı 178.227 TL kalır; bu, satış bedelinin %4,46’sı. Satıcının 176.000 TL’si ise %4,40. İki tarafın toplam yükü, DASK ve ekspertiz dışında tam 354.227 TL ediyor. Kendi bedelinizi girip alıcı ve satıcı toplamını görmek için hesaplayıcı hazır.

Tapu harcını hesaplayın →

Masrafı kim öder, nasıl yazdırılır?

Kanun harç için her tarafın kendi payını öngörüyor; döner sermayeyi kimin vereceğini söylemiyor. Pazarlıkta çoğu zaman alıcının üstüne kalıyor, ama bu bir alışkanlık, kural değil. Emlak işletmesi araya girmişse yönetmelik zorunluluk koyuyor: aracılık sözleşmesinde tapu harcı ile döner sermaye gibi masrafların alıcı ve satıcı arasında nasıl bölüşüleceği yazılır (m.16). Sözleşmede yoksa tapu gününde tartışma çıkar.

Tutarları bilmek yetmez, tarihi de bilmek gerekir: taşınmaz satışlarında bedelin mülkiyetle aynı anda el değiştirmesini sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi 01.12.2026’da başlıyor. Kullanım bedeli henüz belli olmadığı için hesaba katmadık; satışınız Aralık’a denk geliyorsa tapu müdürlüğünden ve bankanızdan ayrıca sorun.

Tapudan önce yapılacak kontrol kısa: emlak vergisi değerini öğrenin, DASK poliçesinin bitiş tarihine bakın, bankadan teklifin ücret kalemlerini yazılı isteyin. Tutar büyükse ve beyanla ilgili tereddüdünüz varsa tapu müdürlüğüne ya da bir mali müşavire danışın.

Tapu Harcı HesaplamaGayrimenkul satışında alıcı ve satıcının binde 20'şer tapu harcını, TKGM döner sermaye ücretini ve toplam devir maliyetini hesaplar; harca…

Hesapla →

Ayrıca: Emlakçı Komisyonu Hesaplama · Konut Kredisi Peşinat Hesaplama (BDDK Kredi/Değer Oranı)

Sık sorulan sorular

Tapu masrafı ne kadar tutar?

Satış bedelinin kabaca %4,5’i kadar bir nakit ihtiyacı çıkar, ama oran kalemlere göre değişir. Alıcı binde 20 (%2) tapu harcı öder; buna döner sermaye ücreti (2026 tarifesinde katsayısı 1 olan yerde 2.227,00 TL), emlakçı varsa en çok %2 + KDV’lik pay ve krediyle alıyorsanız tahsis ücreti eklenir. 4.000.000 TL’lik bir satışta alıcının yükü tahsis ücreti hariç 178.227 TL’dir.

Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?

İkisi de öder. Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 öngörür; her taraf kendi payından sorumludur. Taraflar aralarında farklı paylaşabilir ama bu, harcın tutarını değiştirmez. Emlak işletmesi aracılık ediyorsa paylaşımın aracılık sözleşmesinde yazılması gerekir.

DASK poliçesi olmadan tapu işlemi yapılır mı?

Kapsamdaki binalarda yapılmaz. 6305 sayılı Kanun m.11/2’ye göre tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe sigortaya tabi bağımsız bölümlerle ilgili tescil işlemini yapamaz. Poliçe süresi dolmuşsa tapu gününden önce yenilenmelidir.

Konut kredisi kullanırsam ipotek için ayrıca harç öder miyim?

Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek işlemleri tapu harcından istisnadır (Harçlar Kanunu m.59/o). Kredinizin bu kapsamda olup olmadığını bankanıza işlemden önce sorun. Kapsam dışı bir ipotekte ipotek tutarı üzerinden binde 4,55 harç alınır; 2.000.000 TL’lik ipotekte bu 9.100 TL’dir.

Kaynaklar

İlgili rehberler

Yasal uyarıBu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.