Değer Artışı Kazancı Vergisi Hesaplama

Değer artışı kazancı nedir, kimler öder?

Gelir Vergisi Kanunu (GVK) mükerrer 80. maddenin birinci fıkrasının 6. bendi, ivazsız olarak edinilenler hariç, gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı "değer artışı kazancı" sayar. Kısacası bedel ödeyerek aldığınız konutu, işyerini veya arsayı beş yıl dolmadan satarsanız, satış kazancınız gelir vergisine tabidir; beş yıl dolduktan sonraki satışta ise bu kapsamda vergi doğmaz.

• Süre nasıl sayılır? İktisap tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir (TMK m.705). Süre takvim günüyle hesaplanır; araç beşinci yıl dönümü gününü "süre içinde" sayar ve o gün için ayrıca uyarı verir.
• 01.01.2007 öncesi alımlar: 5615 sayılı Kanun dört yıllık süreyi beş yıla çıkardı; bu tarihten önce edinilen taşınmazlarda dört yıl uygulanır (GVK geçici m.71). Bugün bu taşınmazların hepsi süreyi doldurmuştur.
• Miras ve bağış: Veraset veya bağış yoluyla (ivazsız) edinilen taşınmazın satışı, ne zaman yapılırsa yapılsın değer artışı kazancı sayılmaz. Formdaki "Miras veya bağışla edindim" kutusu bunu uygular.

Değer artışı kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Hesap dört adımdır. Önce safi kazanç bulunur, sonra yılın istisnası düşülür, kalan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır; matrahınız başka beyan edilecek gelirin üstüne eklenir.

Endeks artışı   = Yİ-ÜFE(satıştan önceki ay) / Yİ-ÜFE(alıştan önceki ay) − 1
Endeksli maliyet = alış bedeli × oran   (artış %10 veya üzeriyse; değilse alış bedeli)
Safi kazanç     = satış bedeli − satış giderleri − endeksli maliyet − alış giderleri
Matrah          = safi kazanç − istisna
Vergi           = T(matrah + diğer gelir) − T(diğer gelir)     T = GVK m.103 ücret dışı tarifesi

Endeksleme (GVK mük. 81): Alış bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artışı oranında artırılır; bunun için artışın %10 veya üzerinde olması gerekir. Başlangıç endeksi alış ayından önceki ayın, bitiş endeksi satış ayından önceki ayın değeridir. Yİ-ÜFE serisi henüz sitenin veri dosyalarında yok; iki değeri TÜİK veya TCMB EVDS'den kendiniz girersiniz. Alanları boş bırakırsanız endeksleme yapılmaz, sonuç da daha yüksek vergi gösterir. Araç yalnızca alış bedelini endeksler; alış giderlerinin de endekslenip endekslenmeyeceği yorum farkı olan bir konu olduğu için sonuçta ayrıca uyarı görünür.

İstisna (GVK mük. 80/3): Her takvim yılı için Gelir Vergisi Genel Tebliği ile ilan edilir: 2024 için 87.000 TL, 2025 için 120.000 TL, 2026 için 150.000 TL. Safi kazanç istisnanın altında kalırsa beyanname verilmez. Aynı yıl başka bir satışta istisnayı kısmen kullandıysanız "kullandığım istisna" alanına yazın.

Tarife: Değer artışı kazancı yıllık beyannamede diğer beyan edilen gelirlerle birleşir ve GVK m.103'teki ücret dışı gelirler tarifesiyle vergilenir. 2026 dilimleri 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35 ve üstü %40'tır. Örneğin kira geliriniz de varsa onun matrahını "diğer gelirler" alanına girin; değer artışı kazancı bunun üstüne eklendiği için vergi daha yüksek dilimlerden hesaplanır.

Örnek hesaplama

15.03.2023'te 2.000.000 TL'ye alınan ve 80.000 TL alış gideri (tapu harcı, komisyon) ödenen bir daire, 10.06.2026'da 5.000.000 TL'ye satılıyor; satıcı 100.000 TL gider ödüyor. Alıştan önceki ayın Yİ-ÜFE'si 2.000, satıştan önceki ayınki 3.000 olsun (örnek değerler).

1. Beş yıl 15.03.2028'de dolar; satış süre içinde olduğu için vergiye tabidir.
2. Yİ-ÜFE artışı 3.000 / 2.000 − 1 = %50 ≥ %10, endeksli maliyet 2.000.000 × 1,5 = 3.000.000 TL.
3. Safi kazanç 5.000.000 − 100.000 − 3.000.000 − 80.000 = 1.820.000 TL.
4. 2026 istisnası 150.000 TL düşülür: matrah 1.670.000 TL.
5. Tarife: ilk 1.000.000 TL'nin vergisi 232.500 TL, kalan 670.000 TL × %35 = 234.500 TL; toplam 467.000,00 TL.

Vergi Mart 2027'de beyan edilir ve Mart ile Temmuz 2027'de 233.500 TL'lik iki taksitte ödenir. Aynı satıcının 600.000 TL kira geliri matrahı da olsaydı vergi T(2.270.000) − T(600.000) = 552.500 TL olurdu. Endeksleme yapılmasaydı (endeks alanları boş) kazanç 2.820.000 TL'ye çıkardı. Satışı 16.03.2028'e ertelemek ise vergiyi tamamen kaldırırdı; araç bu karşılaştırmaları sonucun altında gösterir.

Beyan, ödeme ve gecikme

Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir (GVK m.92) ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (GVK m.117). Beyanname GİB Hazır Beyan sistemi üzerinden verilebilir; endeksleme ve giderleri beyannamede sizin göstermeniz gerekir. Süresinde ödenmeyen vergiye 6183 sayılı Kanun'a göre aylık gecikme zammı uygulanır; bugünkü oran %3,7 (aylık). Gecikme zammı geçmişi:

Kaç TL gecikme zammı biriktiğini gecikme zammı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Tapu değerini alış bedeli sanmak: Kazanç, gerçekte ödenen ve belgelenen bedellerle hesaplanır. Tapuda düşük gösterilen bedel, satışta yüksek kazanç ve yüksek vergi demektir.
• Beş yılı yıl farkıyla saymak: 2021'de alınan evi 2026'da satmak her zaman vergisiz değildir; süre gün gün sayılır. Formdaki "Beş yılın dolduğu gün" kartı en erken vergisiz satış gününü verir.
• Endekslemeyi unutmak: Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse endeksleme hakkınızdır ve kazancı ciddi biçimde düşürür. İki endeks değerini doğru aydan (alış ve satış ayından bir önceki ay) almak gerekir.
• Diğer gelirleri hesaba katmamak: Kira veya serbest meslek geliriniz varsa değer artışı kazancı bunların üstüne eklenir ve marjinal oran yükselir.
• Zararı mahsup etmeye çalışmak: Gayrimenkul satış zararı diğer gelirlerden düşülemez.