Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? Binde 20, Harca Esas Değer ve Döner Sermaye

Kısaca

Gayrimenkul satışında tapu harcı, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (%2) alınır; ikisi birlikte harca esas değerin %4’üne ulaşır. Harca esas değer, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedelidir: beyan bu değerin altındaysa harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bir döner sermaye işlem ücreti ödenir.

Örneğin 4.000.000 TL’lik bir satışta alıcı da satıcı da 80.000 TL harç öder. Gerçek bedelden düşük beyan, 19.12.2025’ten beri eksik harcın yanında bir kat vergi ziyaı cezası doğurur. Bu yazı 06.10.2026 itibarıyla geçerli mevzuata göre hazırlanmıştır.

Tapu harcı hangi oranla alınır?

Oran, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin “Tapu işlemleri” bölümünün 20. fıkrasının (a) bendinde yazılıdır. Bent, gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında harcı “devir eden ve devir alan için ayrı ayrı” öngörür. Kanunla getirilen oran binde 10’dur; Cumhurbaşkanı bu oranı bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. Kanunun güncel metnindeki “uygulanan miktar” sütununda yazan oran binde 20’dir (2012/3735 sayılı Kararla binde 16,5’ten binde 20’ye çıkarıldı).

Geçmişte bu oran konut ve işyerlerinde geçici kararlarla binde 15’e indirildi (2017/9973 sayılı Kararla 15.03.2017–30.09.2017 arasında; 2018/11674 sayılı Kararla 05.05.2018’den itibaren, sonradan uzatılarak). Bu indirimler sona ermiştir; 06.10.2026 itibarıyla uygulanan oran taraf başına binde 20’dir.

Taraf	Oran	Dayanak
Satıcı (devir eden)	Binde 20 (%2)	(4) sayılı tarife I-20/a
Alıcı (devir alan)	Binde 20 (%2)	(4) sayılı tarife I-20/a
Toplam	Binde 40 (%4)	—

Harca esas değer: beyan bedeli mi, emlak vergisi değeri mi?

Harcın matrahını 492 sayılı Kanun m.63 belirler:

• Alt sınır: Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (m.63/2). Emlak vergisi değeri, 1319 sayılı Kanun m.29’a göre belirlenen vergi değeridir; bağlı olduğunuz belediyeden öğrenebilirsiniz. Nasıl bulunduğu için emlak vergisi nasıl hesaplanır yazısına bakın.
• 7566 sayılı Kanun düzenlemesi: Tarifedeki ibare de aynı doğrultuda “emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli” olarak değiştirildi (7566 s.K. m.8); değişiklik 19.12.2025’te, yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.
• Kat irtifaklı bağımsız bölüm: Harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (m.63/3).
• Kesirler: Harcın hesabında 10 TL’ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (m.63). 1.234.567 TL’lik bedelde matrah 1.234.560 TL olur.
• 2026 değerleri: 1319 sayılı Kanun geçici m.23’e göre emlak vergisi değeri esas alınarak uygulanan harçlarda da bu madde uyarınca belirlenen değerler dikkate alınır. 2026 vergi değeri 2025 değerinin üç katını geçemediği için tapu harcının alt sınırı da bu sınırlı değerdir.

Örnek: 4.000.000 TL’lik satış

Emlak vergisi değeri 1.800.000 TL olan bir konut 4.000.000 TL’ye satılıyor. Beyan, emlak vergisi değerinin üzerinde olduğundan harç beyan bedeli üzerinden alınır. Sayılar sitenin tapu harcı hesaplayıcısından alınmıştır (işlem tarihi 06.10.2026). Hesaplayıcı döner sermaye ücretini alıcının toplamına yazar; kanun bu ücretin kimde kalacağını belirlemez, taraflar paylaşımı sözleşmede kararlaştırır:

Harca esas değer        = 4.000.000,00 TL
Alıcı harcı   (binde 20) =    80.000,00 TL
Satıcı harcı  (binde 20) =    80.000,00 TL
Döner sermaye (2026, katsayı 1) = 2.227,00 TL
Alıcı toplam   = 80.000,00 + 2.227,00 = 82.227,00 TL
Satıcı toplam  = 80.000,00 TL
Toplam devir maliyeti = 162.227,00 TL

Beyan emlak vergisi değerinin altında kalırsa matrah değişir. 2.000.000 TL beyan edilen ama emlak vergisi değeri 2.600.000 TL olan taşınmazda:

Harca esas değer = 2.600.000,00 TL (beyan değil, emlak vergisi değeri)
Alıcı harcı  = 52.000,00 TL    Satıcı harcı = 52.000,00 TL
Toplam harç  = 104.000,00 TL

Döner sermaye ücreti

Döner sermaye ücreti vergi ya da harç değil, TKGM Döner Sermaye İşletmesi’nin işlem karşılığı aldığı bedeldir. Tarife cetvelindeki gösterge, taşınmazın bulunduğu il ve ilçenin yöresel katsayısıyla çarpılır. 6083 sayılı Kanun m.8/3’e göre katsayılar il ve ilçelerin ekonomik durumu, nüfusu, işlem hacmi ve taşınmaz değerleri dikkate alınarak Bakanlıkça 0,30 ile 3,00 arasında belirlenir; tutarlar her yıl, takvim yılı başından geçerli olmak üzere VUK’a göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılır. TKGM’nin 2026 tarife cetvelinde satış işlemi göstergesi 2.227,00 TL’dir. Katsayısı 1 olan bir yerde tek bağımsız bölümün satışında ücret 2.227,00 TL, katsayısı 3 olan bir yerde 6.681,00 TL olur. Bölgenizin katsayısını tapu müdürlüğünden sorun; hesaplayıcıda katsayıyı elle girebilirsiniz.

Harcı kim öder?

Kanun harcı iki taraf için ayrı ayrı öngörür: alıcı kendi payını, satıcı kendi payını öder. Pratikte taraflar harcın tamamını ya da bir kısmını başka biçimde paylaşmak isteyebilir; bu iç düzenleme sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Satışa emlak işletmesi aracılık ediyorsa, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 16. maddesi alım satıma aracılık sözleşmesinde tapu harcı ve döner sermaye gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulünün yazılmasını şart koşar. Komisyon konusu için emlakçı komisyonu ne kadar yazısına bakın.

Hesaplayıcıda “alıcı tamamını öder” seçeneği vardır: 4.000.000 TL’lik örnekte alıcının toplam yükü 162.227,00 TL, satıcınınki 0 olur.

Eksik beyan: eksik harç ve bir kat ceza

Tapuda işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği ya da beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu harç için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’ndaki vergi ziyaı cezası uygulanır; 7566 sayılı Kanun m.6 ile ceza oranı %25’ten “bir kat”a çıkarıldı ve değişiklik 19.12.2025’te yürürlüğe girdi (492 s.K. m.63/4). Aynı fıkraya göre takdir komisyonu kararlarına dayanılarak bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz; tespit, beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığını gösteren başka bilgi ve belgelere dayanmalıdır.

Sayısal örnek: beyan 2.000.000 TL, emlak vergisi değeri 1.500.000 TL, gerçek bedel 3.000.000 TL olsun. Fark 1.000.000 TL’dir ve alıcı ile satıcının binde 20’şer paylarının toplamı (binde 40) üzerinden eksik harç doğar:

Ödenen harç (beyan üzerinden)  = 80.000,00 TL
Eksik harç = 1.000.000,00 × 40 / 1.000 = 40.000,00 TL
Vergi ziyaı cezası (bir kat)   = 40.000,00 TL
Fark için toplam yük           = 80.000,00 TL (faiz hariç)

Aynı fark 19.12.2025 öncesinde %25 oranıyla 10.000,00 TL ceza doğuracaktı; yani ceza tutarı dört katına çıkmıştır. Gerçek bedeli beyan etmek hem cezayı önler hem de ileride değer artışı kazancı hesabında alış ve satış bedelinizi belgelemenizi kolaylaştırır.

Güvenli ödeme sistemi: tarih 01.12.2026

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe 29.04.2026 tarihli Resmî Gazete’de (S. 33238) eklenen ödeme sistemi hükmü (ek m.1), satış bedelinin bir kısmı veya tamamı nakit, havale ya da elektronik fon transferiyle ödendiğinde bedelin, taşınmaz mülkiyeti ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenmesini öngörür (Ticaret Bakanlığı duyurusu). 01.10.2026 tarihli Resmî Gazete’de (S. 33387) yayımlanan değişiklikle geçici maddedeki tarih 01.07.2026’dan 01.12.2026‘ya ertelendi. Sistemin kapsamı, kullanım bedeli ve bedelin paylaşım usulü Ticaret Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve entegratör arasındaki protokolle belirlenecek. Bu protokoldeki tutarlar bu yazıda yer almaz; 01.12.2026’dan sonra yapacağınız bir satışta bedeli tapu müdürlüğünden ve bankanızdan ayrıca sorun.

Tapuya gitmeden önce kontrol listesi

• Emlak vergisi değerini öğrenin: Beyan bedelinden yüksekse harç bu değerden alınır.
• Gerçek bedeli beyan edin: Düşük beyan eksik harç ve bir kat ceza getirir.
• Harç paylaşımını yazın: “Harç kimde” sorusunu satış sözleşmesine ve emlakçı sözleşmesine ekleyin.
• Döner sermaye için katsayıyı sorun: Tutar ilçeye göre değişir.
• Kredi kullanıyorsanız: Peşinat ve ek masrafları birlikte planlayın: konut kredisi peşinatı ne kadar.

Harç ve vergi uygulamaları somut olaya göre değişebilir; tutar büyükse ya da beyanla ilgili tereddüdünüz varsa tapu müdürlüğüne, vergi dairesine ya da bir mali müşavire danışın.

Sık sorulan sorular

Tapu harcı kaç yüzde, kim öder?

Gayrimenkul satışında harç, devreden (satıcı) ve devralan (alıcı) için ayrı ayrı binde 20’dir; yani her taraf harca esas değerin %2’sini öder, toplam %4 eder (492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife, I-20/a). Kanunun lafzı iki tarafı ayrı ayrı sorumlu tutar; taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir, ancak bu, harcın hesabını değiştirmez.

Evi gerçek bedelinden düşük göstermek mümkün mü?

Hayır. Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır. Beyan, emlak vergisi değerinin altındaysa harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır. Tapuda işlemden sonra beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir ve 19.12.2025’ten itibaren bu harç için vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (492 s.K. m.63/4, 7566 s.K. m.6).

Döner sermaye ücreti nedir, tapu harcına dahil mi?

Hayır, harçtan ayrıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi’ne ödenen işlem ücretidir ve tarife cetvelindeki göstergenin taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur (6083 s.K. m.8/3). TKGM’nin 2026 tarife cetvelinde satış işlemi göstergesi 2.227,00 TL’dir; yöresel katsayıyı tapu müdürlüğünden öğrenin.

Konut kredisi kullanıyorum, ipotek için ayrıca harç öder miyim?

Konut finansmanı ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek işlemleri harçtan istisnadır (492 s.K. m.59/o). Bu kapsamın dışındaki ipotek tesisinde, ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden (4) sayılı tarife I-7’deki binde 4,55 oranı uygulanır. Kredinizin istisna kapsamında olup olmadığını işlemden önce bankanıza sorun.

Kaynaklar

• 492 sayılı Harçlar Kanunu (m.59/o, m.63, (4) sayılı tarife I-7 ve I-20/a)
• 7566 sayılı Kanun — Resmî Gazete 19.12.2025, S. 33112 (m.6, m.8, m.10, m.38)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik — Resmî Gazete 14.10.2020, S. 31274 (m.16: tapu harcı ve döner sermaye paylaşımının sözleşmede yazılması)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik — Resmî Gazete 01.10.2026, S. 33387 (ek m.1 ve geçici m.1: ödeme sistemi tarihi 01.12.2026)
• TKGM — 2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli
• 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu (m.8/3: yöresel katsayı 0,30–3,00, yıllık güncelleme)
• Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi duyurusu