Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı nedir, kim öder?

Tapu harcı, gayrimenkulün mülkiyeti el değiştirirken devletin aldığı bir harçtır. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin "I-Tapu işlemleri" bölümündeki 20/a fıkrasıdır: gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında devir eden (satıcı) ve devir alan (alıcı) için ayrı ayrı binde 20 harç alınır. Yani toplam yük satış değerinin binde 40'ı, yüzde olarak %4'tür.

Kanun harcı iki tarafa ayrı ayrı yükler; ancak uygulamada alıcı ve satıcı, harcın tamamını alıcının ödemesini kararlaştırabilir. Bu bir pazarlık konusudur ve tapu müdürlüğü açısından tutarı değiştirmez. Araçtaki "Harcı kim ödüyor" seçeneği yalnızca dağılımı değiştirir; toplam harç aynı kalır. Tarafların ayrıca ödediği TKGM döner sermaye ücreti ise işlem ücretidir ve genellikle alıcı tarafından yatırılır.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Hesap dört adımdan oluşur. Önce harca esas değer bulunur: 7566 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 19.12.2025) değişen tarife metnine göre harç, "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli" üzerinden alınır. Beyan ettiğiniz satış bedeli emlak vergisi değerinden yüksekse beyan, düşükse emlak vergisi değeri esas alınır. Harçlar Kanunu m.63 uyarınca 10 TL'ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.

Harca esas değer = ⌊max(beyan edilen bedel; emlak vergisi değeri) / 10⌋ × 10
Alıcı harcı      = harca esas değer × 20 / 1000
Satıcı harcı     = harca esas değer × 20 / 1000
Döner sermaye    = gösterge × bölge katsayısı × bağımsız bölüm sayısı
İpotek harcı     = ipotek tutarı × 4,55 / 1000   (konut kredisi ipoteğinde 0)
Toplam maliyet   = harçlar + döner sermaye + ipotek harcı + ödeme sistemi bedeli

Kat irtifakı kurulmuş, inşaatı bitmemiş bağımsız bölümlerin devrinde ise harç devir bedelinin tamamı üzerinden alınır ve emlak vergisi değeri alt sınırı uygulanmaz (Harçlar K. m.63/3). Bu durumda formdaki "Kat irtifaklı" kutusunu işaretleyin.

TKGM döner sermaye ücreti, 6083 sayılı Kanun'a ekli tarifeye göre bir gösterge rakamının taşınmazın bulunduğu il ve ilçenin bölge katsayısıyla (0,30–3,00) çarpılmasıyla bulunur. Aynı işlemde birden çok kat mülkiyetli bağımsız bölüm varsa her biri için tam ücret alınır; kat mülkiyeti kurulmamış birden fazla taşınmazda ilk taşınmazdan sonrakiler için daha düşük bir "ilave gösterge" uygulanır. 2026 için gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL olarak kullanılmaktadır; bu rakamlar ikincil bir kaynakla doğrulanmıştır ve TKGM'nin resmî tarife cetveliyle teyidi beklenmektedir. Sonuç ekranında bu nedenle "teyit bekleniyor" rozeti görünür.

Örnek hesaplama

3.000.000 TL'ye satılan, emlak vergisi değeri 1.200.000 TL olan, bölge katsayısı 1 olan bir ilçedeki tek bir daireyi düşünelim (işlem tarihi 06.10.2026). Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden yüksek olduğundan harca esas değer 3.000.000 TL'dir. Alıcı harcı 3.000.000 × 20 / 1000 = 60.000 TL, satıcı harcı da 60.000 TL'dir; toplam harç 120.000 TL eder. Döner sermaye ücreti 2.227 × 1 × 1 = 2.227 TL'dir. Böylece alıcı 62.227 TL, satıcı 60.000 TL öder; toplam devir maliyeti 122.227 TL olur. Taraflar harcın tamamını alıcının ödemesini kararlaştırırsa alıcı 122.227 TL öder, satıcı tapuda bir şey ödemez.

Satış bedeli 1.234.567 TL olsaydı, 10 TL'ye kadar kesir atılacağı için matrah 1.234.560 TL alınır ve her taraf 24.691,20 TL harç öderdi.

Düşük beyanın 2025 sonrası sonucu

Tapuda satış bedelini gerçeğinden düşük göstermek eskiden yaygın bir uygulamaydı. 7566 sayılı Kanun bu konuda iki önemli değişiklik yaptı. Birincisi, harca esas değerin alt sınırı emlak vergisi değeri olarak netleşti; ikincisi, beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç için uygulanan vergi ziyaı cezası %25'ten bir katına çıkarıldı (Harçlar K. m.63/4). Örneğin gerçekte 3.000.000 TL'ye satılan bir daire tapuda 2.000.000 TL gösterilirse, 1.000.000 TL'lik farkın binde 40'ı olan 40.000 TL eksik harç ve buna eşit 40.000 TL vergi ziyaı cezası istenebilir. Araçta "Gerçek satış bedeli" alanına tutarı yazarak bu riski görebilirsiniz. Düşük beyan ayrıca satıcının ileride değer artış kazancı hesabını ve alıcının kredi, sigorta ve olası iade süreçlerini de olumsuz etkiler.

İpotek harcı, istisnalar ve güvenli ödeme sistemi

Konut kredisiyle alınan evlerde banka lehine ipotek kurulur. Harçlar Kanunu m.59/1-(o) uyarınca konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek işlemleri harçtan istisnadır; bu nedenle konut kredisinde ipotek harcı ödenmez, satış harcı ise yine alınır. İhtiyaç kredisi ya da ticari kredi teminatı gibi konut finansmanı dışındaki ipoteklerde ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55 ipotek tesis harcı alınır (tarife I-7/a).

Bireylerin ilk konut alımına özgü genel bir tapu harcı istisnası mevzuatta tespit edilmedi. Afet bölgelerine, TOKİ projelerine ya da özel kanunlara dayanan istisnalar ayrı şartlara bağlıdır ve araç bunları uygulamaz; böyle bir durumda tapu müdürlüğünden bilgi alın.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te yapılan değişiklikle (Resmî Gazete 01.10.2026) satış bedelinin 1 Aralık 2026'dan itibaren güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenmesi zorunlu hâle geldi. Sistemin kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan mahsup edilir. Bu bedel için doğrulanmış bir tarife bulunmadığından site tutar uydurmaz; bedeli biliyorsanız ilgili alana yazın, araç onu satıcının payına ekler.

Sık yapılan hatalar

• Harcı %2 sanmak: %2 her bir tarafın payıdır; toplam harç satış değerinin %4'üdür.
• Emlak vergisi değerini kontrol etmemek: 2026'da emlak vergisi değerleri geçici m.23 sınırıyla yeniden belirlendi. Beyanınız bu değerin altında kalırsa harç emlak vergisi değerinden alınır.
• Döner sermayeyi unutmak: Döner sermaye ücreti harçtan ayrı ödenir ve ilçeye göre katsayıyla değişir.
• Konut kredisinde ipotek harcı hesaplamak: Konut finansmanı ipoteği harçtan istisnadır.
• Geçmiş tarihli işlemde bugünkü oranı kullanmak: 05.05.2018–31.12.2019 arasında konut ve işyeri satışlarında oran geçici olarak binde 15 idi; araç işlem tarihine göre doğru oranı seçer.