Konut Kredisi Hesaplama (Tüm Masraflarıyla)

Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?

Konut kredilerinde banka size vergisiz bir aylık akdi faiz oranı ilan eder. İhtiyaç kredisinden farklı olarak faizin üzerine KKDF ve BSMV eklenmez; bu nedenle taksit doğrudan aylık oranla, klasik anüite formülüyle bulunur:

Taksit (T) = P × r / (1 − (1 + r)^−n)
Satır faizi = Kalan anapara × r
Anapara payı = T − Satır faizi
Tahsis ücreti = P × tahsis oranı (en fazla binde 5)
Peşin masraf = Tahsis + Ekspertiz + İpotek
Sigorta (j. yıl) = (DASK + Konut + Hayat) × (1 + artış)^j
YMO = (1 + IRR[P − Peşin masraf, −T₁ … −Tₙ])^12 − 1

Burada P kredi tutarı, r aylık akdi faiz, n vade (ay)dır. Araç her satırın faizini kuruşa yuvarlar, farkı anapara payı emer ve son taksit kalan bakiyeyi tam kapatır. Eşit anapara seçeneğinde her ay P / n kadar anapara ödenir; faiz kalan bakiye üzerinden işlediği için taksit her ay azalır ve toplam faiz daha düşük çıkar.

Sigorta primleri kullandırım günü ve sonra her 12 ayda bir peşin ödenmiş kabul edilir; vade boyunca ⌈n / 12⌉ kez ödenir. YMO, masraflar düşülmüş net kullandırım ile taksitlerin aylık iç verim oranının 12 ay bileşiğidir. Yönetmeliğin Ek-1'i yılı 360 gün ve 12 eşit ay (her ay 30 gün) kabul ettiği için 365 günlük yıllıklandırma kullanılmaz. Kredi bağlantılı sigortalar isteğe bağlı olduğundan YMO'ya katılmaz; araç onları da içeren ayrı bir masraflı efektif maliyet gösterir.

Örnek hesaplama: 3.000.000 TL, 120 ay, aylık %2,89

Ekspertiz değeri 5.000.000 TL olan, enerji sınıfı D olan bir konut için 3.000.000 TL kredi, 120 ay vade ve aylık %2,89 faiz düşünelim. Banka binde 5 tahsis ücreti, 12.000 TL ekspertiz ve 3.500 TL ipotek masrafı alıyor; yıllık primler DASK 2.400 TL, konut sigortası 1.800 TL ve hayat sigortası 9.000 TL.

• Aylık taksit: 3.000.000 × 0,0289 / (1 − 1,0289^−120) = 89.635,63 TL; 120 taksitin toplamı 10.756.270,22 TL, toplam faiz 7.756.270,22 TL.
• Peşin masraflar: 15.000 (tahsis) + 12.000 + 3.500 = 30.500 TL; tahsis ücretine BSMV eklenmez.
• Sigortalar: yılda 13.200 TL, 10 kez → 132.000 TL.
• Kredinin toplam maliyeti: 7.756.270,22 + 30.500 + 132.000 = 7.918.770,22 TL; cebinizden çıkacak toplam 10.918.770,22 TL.
• YMO (masraflar dahil, sigortalar hariç) %41,31; sigortalar da katıldığında masraflı efektif maliyet %42,11. Masrafsız yıllık bileşik faiz maliyeti ise %40,76'dır.
• 5.000.000 TL'lik D sınıfı konutta kredi/değer oranı %70 → azami kredi 3.500.000 TL; 3.000.000 TL kredi sınırın içinde, planlanan peşinat 2.000.000 TL.

Aynı hesabın sitedeki hesaplayıcıyla canlı sonucu:

Vergiler, ücretler ve sigortalar: Türkiye'deki kurallar

KKDF ve BSMV: Konut finansmanı kapsamında tüketicilere kullandırılan krediler KKDF kesintisine tabi değildir (88/12944 sayılı Karara ilişkin 6 Sıra No.lu KKDF Tebliği m.3/2) ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu m.29/1-y uyarınca BSMV'den istisnadır. GİB özelgelerine göre istisna, krediden dolayı lehe alınan tüm paraları, dolayısıyla tahsis ücretini de kapsar. "Başka konutum var" seçeneği vergileri değiştirmez; yalnızca BDDK kredi/değer oranını etkiler. İstisna konut finansmanı amacına bağlıdır; konutun devri gibi durumlar için sözleşmenizdeki koşullara bakın.

Tahsis ücreti: TCMB'nin Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliği (2020/7) m.10/1'e göre konut kredisinde tahsis ücreti anaparanın binde beşini (%0,5) geçemez. Daha yüksek bir oran girerseniz araç uyarı verir ama hesabı durdurmaz. Ekspertiz ve ipotek işlemlerinde bankalar yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarı yansıtabilir (m.10/2); resmî bir ekspertiz tarifesi olmadığı için bu tutarları bankanızın bildirdiği şekilde girmelisiniz. Konut finansmanı için tesis edilen ipotek harçtan istisnadır (492 sayılı Harçlar Kanunu m.59/1-o).

DASK ve diğer sigortalar: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10 uyarınca konutlar zorunlu deprem sigortasına tabidir ve poliçe her yıl yenilenir; tapu müdürlükleri geçerli poliçe olmadan tescil yapmaz (m.11). Konut ve hayat sigortası ise kredi bağlantılı sigortadır: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.38'e göre açık talebiniz olmadan yaptırılamaz, banka sigortasız bir teklif de sunmak zorundadır ve başka bir şirketten yaptırdığınız uygun poliçeyi kabul etmelidir.

Kredi/değer oranı: BDDK'nın 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı Kararı'na göre azami kredi, konutun ekspertiz değerine ve enerji kimlik belgesi sınıfına göre beş dilimde belirlenir: 5 milyon TL'ye kadar A–B %90, C %80, diğer %70; 5–7 milyon TL 80/70/60; 7–10 milyon TL 70/60/50; 10–20 milyon TL 50/40/30; 20 milyon TL üzeri 40/30/20. Oran tüm değere uygulanır, kademeli değildir. Kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun adına konut bulunan tüketicide oran %75 azaltılır (10656 sayılı Karar). Bu tablo karar özetlerinden okunduğu için sonuçta "doğrulanmayı bekliyor" rozetiyle gösterilir; ayrıntı için Konut Kredisi Peşinat Hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Yalnızca taksite bakmak: 10 yıllık bir kredide masraflar ve sigortalar yüz binlerce lirayı bulabilir. Teklifleri cebinizden çıkacak toplam ve YMO üzerinden karşılaştırın.
• Yıllık oranı aylık kutusuna yazmak: Bankalar konut kredisinde aylık oran ilan eder; %35 gibi bir değer girerseniz araç olağan dışı oran uyarısı verir.
• Satış bedeli ile ekspertiz değerini karıştırmak: BDDK sınırı ekspertiz değerine uygulanır; satış bedeli daha düşükse bazı bankalar düşük olanı esas alır. Araç iki azami krediyi de gösterir.
• Sigortayı zorunlu sanmak: DASK zorunludur; konut ve hayat sigortası kredi bağlantılıdır ve tercihinize bağlıdır.
• Eşik etkisini atlamak: Değer 5.000.000 TL'yi 1 TL aşınca bütün değere bir alt oran uygulanır; azami kredi yaklaşık 500.000 TL düşebilir.