Konut Kredisi Vade Hesaplama (En Uygun Vade)

En uygun vade nasıl hesaplanır?

Konut finansmanı kredilerinde KKDF ve BSMV alınmadığı için taksit doğrudan aylık akdi faizle bulunur. Araç her vade için kredi motorunun kuruş yuvarlamalı ödeme planını kurar ve toplam faizi satır faizlerinin toplamı olarak alır:

Taksit (n ay) = P × r / (1 − (1 + r)^−n)
Bir adım uzatmanın ek faizi = Faiz(n) − Faiz(n − adım)
Tam asgari vade n* = ⌈ −ln(1 − P × r / T) / ln(1 + r) ⌉
Ek yıl başına maliyet = (Faiz_B − Faiz_A) / ((B − A) / 12)
Bu taksitle çekilebilecek kredi = T × (1 − (1 + r)^−n) / r

Burada P kredi tutarı, r aylık faiz, T ödeyebileceğiniz en yüksek taksit, A ve B karşılaştırdığınız iki vadedir. Tablodaki ilk "Evet" satırı bütçenize uyan en kısa vadedir. Tam asgari vade ise kuruşa yuvarlanmış taksiti bütçenize eşit ya da altında kalan en kısa vadedir; formül bu vadenin başlangıç noktasıdır. Taksitler kuruşa yuvarlandığı için sonuç formülden bir iki ay farklı çıkabilir (örneğin bütçe olarak bankanın gösterdiği taksiti girdiğinizde), ama tablodaki "Bütçeye uygun" sütunuyla her zaman aynı karşılaştırmayı kullanır; girdiğiniz bütçe de kuruşa yuvarlanır. İlk ayın faizi (P × r) taksitinize eşit ya da büyükse borç hiç azalmaz: bu durumda hiçbir vade yetmez ve araç sizi uyarır. Faiz sıfırsa taksit P / n olur ve tam vade aynı kuralla bulunur (çoğu zaman ⌈P / T⌉).

Örnek: 2.000.000 TL, aylık %2,89 — 60 ay mı 120 ay mı?

2.000.000 TL kredi, aylık %2,89 faiz. Bütçeniz ayda en çok 80.000 TL ise 36 aylık taksit 90.110,23 TL ile sınırı aşar; listedeki ilk uygun vade 48 ay olur (taksit 77.556,27 TL, toplam faiz 1.722.700,57 TL). Liste adımından bağımsız en kısa vade ise ⌈−ln(1 − 57.800 / 80.000) / ln 1,0289⌉ = 45 aydır.

Şimdi 60 ve 120 ayı karşılaştıralım:

• 60 ay: taksit 70.571,41 TL, toplam faiz 2.234.284,13 TL.
• 120 ay: taksit 59.757,08 TL, toplam faiz 5.170.852,44 TL.
• Vadeyi iki katına çıkarmak taksiti ayda 10.814,33 TL düşürür ama toplam faizi 2.936.568,31 TL artırır; uzatılan beş yılın her biri ortalama 587.313,66 TL ek faiz demektir.
• Ayda 60.000 TL ödeyebilen biri aynı faizle 60 ayda en fazla 1.700.405,38 TL, 120 ayda 2.008.130,14 TL kredi çekebilir. Vadeyi beş yıl uzatmak yalnızca 307.724,76 TL daha fazla kredi sağlar.

Hesaplayıcının aynı girdilerle canlı sonucu:

Vade seçerken bilinmesi gereken kurallar

Vergiler: Konut finansmanı kredileri KKDF kesintisi dışındadır (6 Sıra No.lu KKDF Tebliği m.3/2) ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu m.29/1-y uyarınca BSMV'den istisnadır. Bu yüzden araç taksitlere vergi eklemez; oranlar veri dosyasından (kredi-vergileri) okunur ve değişirse sonuç kendiliğinden güncellenir.

Vade sınırı: Araç 240 aya kadar karşılaştırma yapar. BDDK'nın konut kredisi için ayrı bir vade sınırı birincil kaynakta doğrulanmadığı için uyarı verilmez; bankanız daha kısa bir azami vade uygulayabilir.

Erken ödeme: Uzun vade seçip krediyi erken kapatmayı planlıyorsanız 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.37'yi bilin: sabit faizli konut kredisinde banka, kalan vadesi 36 ay ve altındaysa erken ödenen tutarın en fazla %1'ini, daha uzunsa %2'sini tazminat olarak isteyebilir; değişken faizli kredide tazminat alınamaz. Bu maliyeti Kredi Hesaplama aracının erken kapatma bölümünde görebilirsiniz.

Tek oran varsayımı: Bankalar kısa ve uzun vadeye farklı oran ilan edebilir. Tablo girdiğiniz tek aylık oranla kurulur; her vade için bankanın verdiği oranı ayrı ayrı denemeniz gerekir. Hesap bir kredi teklifi değildir; banka gelirinizi, kredi notunuzu ve BDDK kredi/değer sınırını ayrıca değerlendirir.

Sık yapılan hatalar

• Taksitin düşüşünü kazanç sanmak: Vade uzadıkça taksit düşüşü küçülür, ek faiz büyür. Tablodaki "Bir adım uzatmanın ek faizi" sütunu bu dengeyi gösterir.
• Bütçeyi tam sınırda tutmak: Gelir, aidat ve sigorta gibi giderler artabilir; ödeyebileceğiniz taksiti biraz düşük yazmak daha güvenlidir.
• Yıllık oranı girmek: Bankalar konut kredisinde aylık oran ilan eder; yıllık oran girerseniz tüm tablo yanlış çıkar.
• Toplam geri ödemeyi göz ardı etmek: 240 ayda toplam geri ödeme kredi tutarının birkaç katına çıkabilir.