Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi: 5 Yıl Kuralı, Endeksleme ve 2026 İstisnası

Kısaca

Bedel karşılığı edindiğiniz ev, arsa gibi gayrimenkulü iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız elde ettiğiniz kazanç, gelir vergisine tabi değer artışı kazancı sayılır. Miras ya da bağışla edinilen gayrimenkullerde bu vergi doğmaz; beş yıl dolduktan sonra satışta da doğmaz.

Kazanç, satış bedelinden alış bedelinin ve satış giderlerinin düşülmesiyle bulunur. Yİ-ÜFE artışı %10 ve üzerindeyse alış bedeli endekslenir. 2026’da 150.000 TL’ye kadar kazanç istisnadır; kalanı 2026 tarifesiyle vergilendirilir. Bu yazı 06.10.2026 itibarıyla geçerli mevzuata göre hazırlanmıştır.

5 yıl kuralı: kim, ne zaman?

Değer artışı kazancı, Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80’e göre arazi, bina gibi gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançtır. Elden çıkarma; satış, bedel karşılığı devir, trampa, kamulaştırma ve şirkete sermaye olarak koyma gibi işlemleri kapsar. Önemli noktalar:

• Takvim günü esastır. GİB’in broşürüne göre beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır; örneğin 20.10.2023’te alınıp 12.07.2024’te satılan gayrimenkul beş tam yıl geçmeden satıldığı için vergiye tabidir.
• İktisap tarihi tapu tescilidir. Kat karşılığı alınan bağımsız bölümde yeni iktisap tarihi, tapuya tescil tarihidir. Konut kooperatifi, TOKİ gibi hâllerde, fiilen kullanıma hazır teslim alındığı belgelenirse fiili kullanım tarihi iktisap tarihi kabul edilir.
• İvazsız iktisap kapsam dışıdır. Miras ya da bağışla edinilen gayrimenkulün satışı değer artışı kazancı sayılmaz.
• Süre sınırında dikkat. Beş yıllık sürenin son gününe yakın bir satış planlıyorsanız, yıl dönümü gününün nasıl sayılacağını vergi dairesinden ya da mali müşavirinizden teyit edin.

Gayrimenkul alım satımı devamlı olarak ve ticari amaçla yapılıyorsa kazanç, değer artışı değil ticari kazançtır; GİB bu ayrımda faaliyetteki devamlılığı, satışın amacını ve ticari organizasyonun varlığını esas alır. Satın alınan arazinin beş yıl içinde parsellenip satılması da ticari kazanç sayılır.

Kazanç nasıl bulunur?

Vergilendirilecek kazanca safi değer artışı denir. Satış karşılığında alınan para ve ayınların tutarından şunlar düşülür: elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar (GİB broşürü).

Safi kazanç = satış bedeli − satış giderleri, vergi ve harçlar − (endekslenmiş) alış bedeli
Matrah      = safi kazanç − yıllık istisna (2026: 150.000 TL)

Satıcının tapu harcı ve emlak komisyonu gibi giderleri, satışta kazancın hesabına girer. Bunların tutarını tapu harcı nasıl hesaplanır ve emlakçı komisyonu ne kadar yazılarında hesaplayabilirsiniz. Satışta gerçek bedeli beyan etmek, bu hesabı belgelemeyi de kolaylaştırır.

Endeksleme: Yİ-ÜFE ve %10 şartı

Gayrimenkulün alış bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK’in açıkladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılır (GVK mükerrer m.81). Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranı %10 veya üzerinde olmalıdır; aşağıdaysa alış bedeli olduğu gibi kalır.

GİB’in broşürü bunu örnekle gösterir: 02.11.2022’de 3.000.000 TL’ye alınan gayrimenkul 01.02.2024’te 6.000.000 TL’ye satılıyor. Gayrimenkulün iktisabından önceki ay olan Ekim 2022’de Yİ-ÜFE 2.011,13; satıştan önceki ay olan Ocak 2024’te 3.035,59’dur. Artış %50,93 olduğundan endekslenmiş maliyet 3.000.000 × (3.035,59 / 2.011,13) = 4.528.185 TL’ye çıkar ve vergilendirilecek kazanç 1.471.815 TL olur (örnekte giderler dikkate alınmamıştır).

Endeks değerlerini TÜİK’in internet sayfasından almalısınız; siteyi besleyen bir Yİ-ÜFE serisi bu yazının hazırlandığı tarihte hesaplayıcıda yoktur, iki değeri kendiniz girersiniz.

İstisna ve 2026 tarifesi

Satış yılı için belirlenen istisna tutarı safi kazançtan düşülür. Tutar yıllara göre şöyle olmuştur: 2024 takvim yılı için 87.000 TL, 2025 için 120.000 TL, 2026 için 150.000 TL (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 332). Kazancınız istisna tutarının altında kalırsa beyanname verilmez.

Matrah, o yılın gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. 2026 yılında ücret dışı gelirlere uygulanan tarife (GVK m.103, Seri No: 332):

Matrah dilimi	Oran
190.000 TL’ye kadar	%15
190.000 – 400.000 TL	%20
400.000 – 1.000.000 TL	%27
1.000.000 – 5.300.000 TL	%35
5.300.000 TL üzeri	%40

Ücret gelirlerinde %27 diliminin üst sınırı 1.000.000 TL yerine 1.500.000 TL’dir. Değer artışı kazancını ücret ya da kira geliriyle aynı beyannamede bildirecekseniz tarife toplam gelire uygulanır; ücret geliriniz de varsa hangi tarifenin kullanılacağını mali müşavirinizle netleştirin.

Örnek hesap

15.03.2023’te 2.000.000 TL’ye alınan konut 10.06.2026’da 5.000.000 TL’ye satılıyor; satıştaki harç ve komisyon gibi giderler 100.000 TL. Yİ-ÜFE değerlerini örnek olarak 2.000 ve 2.800 varsayıyoruz (gerçek değil, %40 artışı temsil eden varsayımdır; kendi aylarınızın TÜİK değerlerini kullanın). Sayılar sitenin değer artışı kazancı hesaplayıcısından alınmıştır:

Satış bedeli                         = 5.000.000,00 TL
Satış giderleri                      =  −100.000,00 TL
Endekslenmiş alış (2.000.000 × 2.800 / 2.000) = −2.800.000,00 TL
Safi kazanç                          = 2.100.000,00 TL
İstisna (2026)                       =  −150.000,00 TL
Matrah                               = 1.950.000,00 TL

Matrahın tarifeye dağılımı:

Dilim	Oran	Matrah	Vergi
0 – 190.000 TL	%15	190.000,00	28.500,00
190.000 – 400.000 TL	%20	210.000,00	42.000,00
400.000 – 1.000.000 TL	%27	600.000,00	162.000,00
1.000.000 – 5.300.000 TL	%35	950.000,00	332.500,00
Toplam		1.950.000,00	565.000,00

Vergi, Mart 2027 ve Temmuz 2027’de 282.500,00 TL’lik iki taksitte ödenir. Bu satış için beş yıllık süre 15.03.2028’de doluyor; hesaplayıcı vergisiz satış için en erken tarih olarak 16.03.2028’i gösterir.

%10 şartı ne kadar önemli? Aynı satışta endeks artışı %7,5 kalsaydı (2.000 ve 2.150 varsayımıyla) endeksleme yapılmaz, kazanç 2.900.000 TL, matrah 2.750.000 TL olur ve vergi 845.000,00 TL çıkardı. %40’lık artışla alış bedeli endekslendiği için aynı satışın vergisi 565.000,00 TL’dir; aradaki fark 280.000,00 TL’dir.

Başka gelirle birlikte beyan. Aynı yıl matrahı 600.000 TL olan başka bir geliriniz de varsa değer artışı kazancı bunun üzerine eklenir ve marjinal olarak vergilenir: ilk örnekteki satış için vergi 650.500,00 TL olur.

İstisnanın altında kalan satış. 01.05.2024’te 1.000.000 TL’ye alınan konut 01.05.2026’da 1.120.000 TL’ye satılırsa safi kazanç 120.000 TL’dir; 150.000 TL’lik 2026 istisnasının altında kaldığı için vergi ve beyanname yoktur.

Beyan ve ödeme

Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir; birinci taksitle birlikte beyanname damga vergisi de ödenir (GİB broşürü). Yalnızca ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlar için Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr) kullanılabilir. Dar mükellefiyete tabi mükellefler yıllık beyanname vermeye mecbur değilse kazançlarını, gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyanname ile bildirir.

Değer artışı kazancından doğan zarar, diğer gelir unsurlarından elde edilen kazançlardan mahsup edilemez.

Satıştan önce kontrol listesi

• İktisap tarihini doğrulayın: Tapu tescil tarihine bakın; kat karşılığı veya kooperatif gibi özel hâllerde fiili kullanım tarihi önem kazanabilir.
• Beş yıla kaç gün kaldığını hesaplayın: Süre dolmadan önce satış yapıyorsanız istisna, endeksleme ve tarife hesabı yapın.
• Giderleri belgeleyin: Satıştaki harç, komisyon ve benzeri giderler faturalarla belgelenmelidir.
• Gerçek bedeli beyan edin: Düşük beyan tapuda eksik harç ve ceza doğurur; ayrıca vergi hesabınızı da bozar.
• Sonraki yıl beyan takvimini planlayın: Mart’ta beyan, Mart ve Temmuz’da ödeme.

Bu yazı genel bilgi içindir; vergi hesapları somut duruma göre değişebilir. Tutar büyükse ya da sürenin sınırındaysanız bir mali müşavire ya da vergi dairesine danışın.

Sık sorulan sorular

Ev satarken vergi öder miyim, 5 yıl kuralı nedir?

Bedel karşılığı edindiğiniz konut veya arsayı, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde satarsanız kazancınız değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir (GVK mükerrer m.80). Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır; iktisap tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir. Beş yıl dolduktan sonraki satışta bu vergi doğmaz.

Miras ya da bağışla gelen evi satarsam vergi öder miyim?

Hayır. İvazsız (karşılıksız) iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazanç, süre ne olursa olsun değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez (GİB, gayrimenkullerin 5 yıl içinde elden çıkarılması broşürü, Örnek 2). Gayrimenkulün sık sık alınıp satılması gibi hâllerde kazanç ticari kazanç sayılabilir; bu ayrımı mali müşavirinizle değerlendirin.

2026’da değer artış kazancı istisnası ne kadar?

2026 takvim yılında elde edilen değer artışı kazancı için istisna tutarı 150.000 TL’dir (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 332, RG 31.12.2025). Önceki yıllarda 2024 için 87.000 TL, 2025 için 120.000 TL idi. Safi kazancınız istisna tutarını aşmıyorsa beyanname verilmez; aşıyorsa istisna beyan edilen gelirden düşülür.

Yİ-ÜFE endekslemesi nedir, ne zaman uygulanır?

Alış bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç, TÜİK’in açıkladığı Yİ-ÜFE artış oranında artırılır; ancak bunun için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir. Endekslenmiş alış bedeli satış bedelinden düşüleceği için kazanç ve vergi azalır. GİB örneğinde iktisaptan önceki ay (Ekim 2022) ile satıştan önceki ay (Ocak 2024) endeksleri karşılaştırılmıştır.

Değer artış kazancı ne zaman beyan edilir ve ödenir?

Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. 2026’da yapılan bir satış için beyan Mart 2027’de verilir, taksitler Mart ve Temmuz 2027’dedir.

Kaynaklar

• GİB — Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı (Yayın No: 548, Şubat 2025)
• Resmî Gazete 31.12.2025, S. 33124 (5. Mükerrer) — Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332)
• KPMG Vergi — 2026 Yılı Gelir Vergisi Dilimleri ile Dikkate Alınacak Bazı Had ve Tutarlar Belirlendi
• Alomaliye — 2026 Yılı Vergi Dilimleri (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 332)