Konut Kredisi Peşinatı Ne Kadar? BDDK Kredi/Değer Oranları ve Örnekler

Kısaca

Konut kredisinde peşinat = satış bedeli − bankanın verdiği kredi. Verilebilecek kredinin üst sınırını BDDK’nın 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul Kararı belirler: ekspertiz değerinin hangi dilimde olduğuna ve konutun enerji kimlik belgesindeki sınıfa göre %20 ile %90 arasında bir oran, değerin tamamına uygulanır. Birinci el–ikinci el ayrımı kalkmıştır.

Örneğin ekspertiz değeri 6.000.000 TL olan A–B sınıfı bir konutta üst sınır %80’dir: en çok 4.800.000 TL kredi, en az 1.200.000 TL peşinat. Aynı konut C sınıfıysa %70 ile 4.200.000 TL, diğer sınıfsa %60 ile 3.600.000 TL olur. Bu tutarlar üst sınırdır; banka gelirinize göre daha düşük kredi verebilir. Bu yazı 06.10.2026 itibarıyla geçerli düzenlemeye göre hazırlanmıştır.

BDDK kredi/değer oranı tablosu

Karar, Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrasına dayanarak, tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kullandırılacak kredilerde ve taşıt kredileri hariç konut teminatlı kredilerde kredi tutarının teminat konutun değerine oranını belirler. Aşağıdaki tablo kararın oranlarını gösterir; azami kredi, konut değeri ile tablodaki oranın çarpımıdır. Dilim sınırları karar özetlerindeki biçime göre yazılmıştır (alt sınır hariç, üst sınır dahil); sınıra çok yakın bir değerde bankanın uygulamasını teyit edin:

Konut değeri (ekspertiz)	A–B sınıfı	C sınıfı	Diğer
5 milyon TL’ye kadar (dahil)	%90	%80	%70
5 milyon TL üzeri – 7 milyon TL (dahil)	%80	%70	%60
7 milyon TL üzeri – 10 milyon TL (dahil)	%70	%60	%50
10 milyon TL üzeri – 20 milyon TL (dahil)	%50	%40	%30
20 milyon TL üzeri	%40	%30	%20

Enerji sınıfı, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve alt düzenlemelerine göre düzenlenen Enerji Kimlik Belgesindeki sınıftır. A–B ve C dışındaki her durum “diğer” sütunundadır; belgesi olmayan konutun hangi sütuna gireceğini bankadan öğrenin.

Oran değerin tamamına uygulanır: eşik etkisi

Dilimler kademeli değil, bütündür: ekspertiz değeriniz hangi dilime düşüyorsa o dilimin oranı değerin tamamına uygulanır. Bu yüzden dilim sınırını biraz aşan bir konutta azami kredi düşebilir. Sayılar sitenin konut kredisi peşinat hesaplayıcısından alınmıştır (A–B sınıfı, işlem tarihi 06.10.2026):

Ekspertiz 4.900.000 TL  → %90 → azami kredi 4.410.000,00 TL   (peşinat 490.000,00 TL)
Ekspertiz 5.000.000 TL  → %90 → azami kredi 4.500.000,00 TL   (peşinat 500.000,00 TL)
Ekspertiz 5.100.000 TL  → %80 → azami kredi 4.080.000,00 TL   (peşinat 1.020.000,00 TL)

Değer 100.000 TL arttığında azami kredi 420.000 TL azalır; çünkü 5 milyon TL sınırı aşıldığında oran %90’dan %80’e geçer. Bu tür eşiklere yakın bir konut için ekspertiz değerini ve hangi dilime girdiğinizi bankadan yazılı öğrenin.

Örnek: 6.000.000 TL ekspertiz değeri, üç enerji sınıfı

Ekspertiz değeri 6.000.000 TL, satış bedeli aynı olan konut için enerji sınıfına göre azami kredi ve en az peşinat:

Enerji sınıfı	Oran	Azami kredi	En az peşinat	Peşinat oranı
A–B	%80	4.800.000,00 TL	1.200.000,00 TL	%20
C	%70	4.200.000,00 TL	1.800.000,00 TL	%30
Diğer	%60	3.600.000,00 TL	2.400.000,00 TL	%40

Aynı enerji sınıfında değer büyüdükçe oran düşer: ekspertiz değeri 12.000.000 TL olan C sınıfı bir konutta oran %40’tır; azami kredi 4.800.000,00 TL, en az peşinat 7.200.000,00 TL (%60) olur.

Ekspertiz değeri ile satış bedeli farklıysa

Yönetmeliğin 12. maddesinin birinci fıkrası, sınırlamaya konu kredilerde teminat gayrimenkulün değerlemesinin BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılmasını ve sınırlamada bu değerlerin kullanılmasını zorunlu kılar. Yani kredi sınırı satış bedeline değil, bu ekspertiz değerine göre bulunur. Peşinat ise sizin ödeyeceğiniz satış bedeli ile kredi arasındaki farktır. İki durum:

Satış bedeli ekspertizden yüksek. Ekspertiz 6.000.000 TL, satış bedeli 6.500.000 TL, C sınıfı:

Azami kredi   = 6.000.000,00 × %70 = 4.200.000,00 TL
Peşinat       = 6.500.000,00 − 4.200.000,00 = 2.300.000,00 TL  (%35,38)

Ekspertizin üzerindeki 500.000 TL’lik fark tümüyle sizin cebinizden çıkar; kredi artmaz.

Satış bedeli ekspertizden düşük. Ekspertiz 6.000.000 TL, satış bedeli 5.500.000 TL, C sınıfı: ekspertiz değerine göre üst sınır yine 4.200.000,00 TL’dir ve peşinat 5.500.000,00 − 4.200.000,00 = 1.300.000,00 TL (%23,64) çıkar. Ancak banka, kendi kredi politikası gereği kredi tutarını satış bedeli üzerinden de sınırlayabilir; bu durumda kredi 5.500.000 TL × %70 = 3.850.000,00 TL ile sınırlı kalır ve peşinat 1.650.000,00 TL olur. Bu bir BDDK kararı değil bankanın uygulamasıdır; hesaplayıcı iki tutarı yan yana gösterir, banka teklifindeki yazılı tutarı esas alın.

Adıma kayıtlı ev varsa: %75 azaltım

Tablodaki oranlar, adına ya da yakınları adına kayıtlı konut bulunmayan tüketici için geçerlidir. Kendisinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuklarının malik olduğu en az bir konutu bulunan tüketicilerde 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı uyarınca kredi/değer oranı %75 azaltılarak uygulanır; 11364 sayılı karar bu uygulamanın yeni oranlar üzerinden sürdüğünü belirtir. Hesaplayıcıyla 4.000.000 TL ekspertiz değerli A–B sınıfı bir konutta:

Oran = %90 × (1 − 0,75) = %22,5
Azami kredi = 4.000.000,00 × %22,5 = 900.000,00 TL
Peşinat     = 4.000.000,00 − 900.000,00 = 3.100.000,00 TL  (%77,50)

İstisna: tek konutu 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen veya yıkım kararı alınan kişinin bu konutu malik durumu değerlendirmesinde dikkate alınmaz (29.02.2024’te ilan edilen 10849 sayılı Kurul Kararı); bu durumdaki kişiler tablodaki oranlardan yararlanır. Kendi durumunuzda geçerli oranı bankadan yazılı öğrenin.

Peşinat dışında hazırlanacak tutarlar

Peşinat tek nakit ihtiyacı değildir. Satışta alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınan tapu harcı ve döner sermaye ücreti için tapu harcı nasıl hesaplanır yazısına, emlak işletmesine ödenecek hizmet bedeli için emlakçı komisyonu ne kadar yazısına bakın. Ekspertiz, tahsis ve sigorta gibi kredi masrafları bankanın teklifinde ayrı ayrı yazılı olur; bunları teklifte istemek, toplam nakit ihtiyacını doğru planlamanın ön koşuludur. Kredi başvurusunun adımları için konut kredisi nasıl çekilir yazısına göz atın.

Azami krediyi çekmek mantıklı mı?

Azami kredi bir sınırdır, hedef değil. Çekebileceğiniz tutardan taksidi ve aylık bütçenizi ayrıca hesaplamanız gerekir. Örnek olarak, aylık %2,89 faiz ve 120 ay vade varsayımıyla (güncel bir banka oranı değildir, masraflar hariçtir; kendi teklifinizi kullanın) C sınıfı 6.000.000 TL ekspertiz değerli konutta azami kredi 4.200.000 TL için eşit taksitli aylık ödeme 125.489,88 TL çıkar. Kredi tutarı ve vadeyi karşılaştırmak için konut kredisi en uygun vade ve konut kredisi ne zaman mantıklı yazılarına bakın. Peşinat için ayırdığınız tutarın acil durum fonunuzu tüketmemesine dikkat edin.

Bu yazı genel bilgi içindir; BDDK kararları ve bankaların uygulamaları değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan ekspertiz değerini, uygulanacak oranı ve toplam maliyeti yazılı isteyin.

Sık sorulan sorular

Konut kredisinde en az ne kadar peşinat gerekir?

Bankanın verebileceği en yüksek kredi, ekspertiz değerinin BDDK’nın 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı Kurul Kararı’ndaki oranıyla sınırlıdır; peşinat satış bedeli ile bu kredi arasındaki farktır. Ekspertiz değeri 5 milyon TL’ye kadar olan A–B enerji sınıfı konutta oran %90’dır, yani değer ekspertiz değeriyle satış bedeli eşitse en az %10 peşinat gerekir. Oran değer büyüdükçe ve enerji sınıfı düştükçe azalır, %20’ye kadar iner.

Ekspertiz değeri satış bedelinden düşük çıkarsa ne olur?

Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik m.12/1’e göre sınırlamada, BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerinin belirlediği değer kullanılır. Ekspertiz değeri satış bedelinden düşükse kredi bu düşük değere göre sınırlanır ve aradaki fark peşinatınıza eklenir. Örneğin satış bedeli 6.500.000 TL, ekspertiz değeri 6.000.000 TL olan C sınıfı konutta azami kredi 4.200.000 TL, peşinat 2.300.000 TL olur.

Adıma kayıtlı başka ev varsa peşinat artar mı?

Evet. Kendisinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuklarının malik olduğu en az bir konutu bulunan tüketicilerde kredi/değer oranı %75 azaltılarak uygulanır (24.08.2023 tarihli 10656 sayılı Karar; 11364 sayılı karar bu uygulamanın yeni oranlar üzerinden sürdüğünü belirtir). Örneğin %90’lık oran %22,5’e iner. Tek konutu 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen ya da yıkım kararı alınan kişiler için bu konut malik değerlendirmesinde dikkate alınmaz (29.02.2024’te ilan edilen 10849 sayılı Kurul Kararı).

Enerji kimlik belgesi konut kredisini nasıl etkiler?

11364 sayılı karardaki oran tablosu, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu uyarınca düzenlenen Enerji Kimlik Belgesindeki sınıfa göre üç sütundan oluşur: A–B, C ve diğer. Aynı değerdeki konutta enerji sınıfı yükseldikçe kredi/değer oranı 10 puan artar. Belgesi olmayan konutun hangi sütuna gireceğini bankadan öğrenin.

Kaynaklar

• BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026) — konut kredilerinde kredi/değer oranı (Alomaliye metin aynası)
• Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, m.12 — Resmî Gazete 21.12.2023, S. 32406
• Ekonomi Gazetesi — BDDK’nın konut kredisi kararı: ilk izlenimler (birinci/ikinci el ayrımının kalkması, konut sahibi azaltımı)
• ProCompliance — Riskli yapılarda kredi sınırlamasına muafiyet getirildi (10849 sayılı Kurul Kararı, 29.02.2024’te ilan)