Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Satışta %4 + KDV, Kiralamada Bir Aylık Kira

Kısaca

Yetki belgeli bir emlak işletmesinin alabileceği emlakçı komisyonu (yönetmelikteki adıyla hizmet bedeli), satışta KDV hariç satış bedelinin en fazla %4’ü, kiralamada en fazla bir aylık kira bedelidir; bu tutarlara KDV ayrıca eklenir. Alım satıma ya da kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli iki taraf arasında eşit paylaşılır: satışta alıcı ve satıcı %2’şer, kiralamada kiracı ve kiraya veren yarı yarıya.

Örneğin 4.000.000 TL’lik satışta üst sınır 160.000 TL + 32.000 TL KDV = 192.000 TL’dir; eşit paylaşımla her taraf 96.000 TL öder. Düzenleme Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20’dedir (RG 05.06.2018; m.20, 14.10.2020 tarihli değişiklikle yeniden yazıldı). Bu yazı 06.10.2026 itibarıyla geçerli metne göre hazırlanmıştır.

Yönetmelik komisyon için ne diyor?

m.20 hizmet bedelini üç yönüyle sınırlar:

1. Satış: Hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamaz (m.20/1).
2. Kiralama: Hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz (m.20/2).
3. Tek bedel: Alım satım veya kiralamaya aracılıkla birlikte ilişkili başka hizmetler de verilirse, ayrı sözleşme yapılmış olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir; alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmışsa da yine tek bir bedel alınır ve sözleşmelerde bu üst sınırı aşmayacak biçimde yeniden belirlenir (m.20/3 ve 6).

Bedelin paylaşımı için m.20/5, hizmet bedelinin alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılacağını söyler. Bir işletme başka bir işletmeyle hizmet ortaklığı içinde çalışmışsa da tek bir bedel alınır; bu bedel işletmeler arasında paylaşılır, size ikinci bir bedel yansıtılmaz (m.20/7). Hizmet bedeline hak kazanma anı da 14.10.2020’den beri yönetmelikte “yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi” olarak yazılıdır (m.20/4); bedelin hangi aşamada ödeneceğini sözleşmede açıkça yazdırın.

KDV nasıl eklenir?

Üst sınırlar KDV hariç tutar üzerinden hesaplanır; işletme hizmet bedeline KDV ekler. Genel KDV oranı 10.07.2023’ten beri %20’dir (7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete 07.07.2023, S. 32241); hesaplayıcı da bu oranı kullanır. Yani KDV dahil toplam, KDV hariç bedelin 1,20 katıdır. KDV’yi üst sınırın içinde saymak yerine, sınırı KDV hariç bedelle karşılaştırmak gerekir.

Örnek hesaplar

Aşağıdaki sayılar sitenin emlakçı komisyonu hesaplayıcısından alınmıştır (işlem tarihi 06.10.2026).

1. Satış, üst sınır, eşit paylaşım. Satış bedeli 4.000.000 TL, anlaşılan oran %4:

Hizmet bedeli (KDV hariç) = 4.000.000,00 × %4 = 160.000,00 TL
KDV (%20)                 =                      32.000,00 TL
Toplam (KDV dahil)        =                     192.000,00 TL
Alıcı payı   = 96.000,00 TL   (80.000,00 + 16.000,00 KDV)
Satıcı payı  = 96.000,00 TL   (80.000,00 + 16.000,00 KDV)

2. Kiralama, bir aylık kira. Aylık kira 30.000 TL, anlaşılan bedel bir aylık kira:

Hizmet bedeli (KDV hariç) = 30.000,00 TL
KDV (%20)                 =  6.000,00 TL
Toplam (KDV dahil)        = 36.000,00 TL
Kiracı payı = 18.000,00 TL    Kiraya veren payı = 18.000,00 TL

3. Üst sınırı aşan teklif. Aynı 4.000.000 TL’lik satışta emlakçı %5 isterse bedel 200.000 TL + 40.000 TL KDV = 240.000 TL olur. Bu, 160.000 TL’lik üst sınırı 40.000 TL aşar; aşan kısım yönetmeliğe aykırıdır. Tamamını alıcının ödemesi yazılı olarak kararlaştırılsa bile üst sınır değişmez.

Yetki belgesi ve yazılı sözleşme

Taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletmelerce yapılır (m.5). Belge, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğünce Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verilir; belge devredilemez. İşletmeye belge verilebilmesi için meslek odası kaydı, vergi mükellefiyeti ve sorumlu emlak danışmanının mesleki yeterlilik belgesi gibi şartlar aranır (m.6). Bu şartlar yönetmelik değişiklikleriyle güncellenebildiği için ayrıntı gerekiyorsa güncel metne bakın.

Sizi ilgilendiren pratik noktalar şunlardır:

• Yetkilendirme sözleşmesi yazılı olmak zorundadır. Hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir; sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve birer nüshası taraflarda kalır (m.15/1-2). Sözleşmede yetki belgesi numarası, verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin süresi yer alır.
• Alım satıma ya da kiralamaya aracılık sözleşmesi ayrıca düzenlenir. Alım satımda en az üç nüsha düzenlenir; sözleşmede satış bedeli ve ödenme yöntemi, hizmet bedeli ve tapu harcı ile döner sermaye gibi masrafların alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı yazılır (m.16). Sözleşmeye uyuşmazlıkta yetkili mahkeme ve icra daireleri ile arabuluculuk veya tahkim gibi yollara ilişkin kayıtlar da konabilir (m.16/2-g). Harçlar için tapu harcı nasıl hesaplanır yazısına bakın.
• Cayma bedeli ve ceza koşulu sınırlıdır. Kararlaştırılmışsa bunların oran ya da tutarı, işletmenin hizmet bedelini aşamaz (m.15/2-d, m.16/2-d).
• Ev gösterme ücretsizdir. Taşınmaz gösterme belgesi her alıcı veya kiracı için ayrı düzenlenir; gösterme karşılığında bedel istenemez (m.19).
• İlanda belge numarası bulunur. İşletme, ilanlarında yetki belgesi numarasını, işletme adını ve iletişim bilgisini kolay okunabilir biçimde yazar (m.14/2-i). Numarayı Bakanlığın internet sayfasından ya da Bilgi Sisteminden sorgulayabilirsiniz.
• İşletmeyi devre dışı bırakmak bedeli ortadan kaldırmaz. Yetkilendirme sözleşmesi süresi içinde taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek taşınmaz doğrudan iş sahibinden alınır ya da kiralanırsa, işletme yine hizmet bedeline hak kazanır (m.20/8).
• İmzadan önce okuyun. İşletme, belgeleri imzalatmadan önce okumanız için yeterli süre vermek, hükümleri açıklamak ve imzalanan belgelerin birer suretini size teslim etmekle yükümlüdür (m.14/2-g).

Kiralamada komisyon

Kiralamada üst sınır kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarıdır. Kira bedeli artışı ayrı bir konudur: yenilenen kira dönemlerinde artış, TÜFE 12 aylık ortalama değişimiyle sınırlıdır; ayrıntı için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısına bakın. Hizmet bedeli kiralamaya aracılık sözleşmesinde yazılır (m.17); ödeme zamanını da bu sözleşmede netleştirin.

Üst sınırı aşan ya da yetkisiz işlem: nereye başvurulur?

Yönetmeliğin uygulanması ve şikâyetler konusunda Ticaret Bakanlığı denetim yetkisine sahiptir ve bunu Ticaret İl Müdürlükleri aracılığıyla da kullanabilir (m.22). Yönetmeliğe aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun m.18’de öngörülen idari para cezaları Bakanlıkça uygulanır. Aşan kısmı ödemeden önce işletmeye yönetmelik maddesini göstererek düzeltme isteyebilir, çözülmezse bulunduğunuz ildeki Ticaret İl Müdürlüğüne yazılı şikâyette bulunabilirsiniz. Ödenmiş bedelin geri istenmesi gibi hukuki yollar için bir avukata ya da baronuzun adli yardım bürosuna danışın.

Alıcı için toplam maliyet

Komisyon, ev alırken ödenen tek masraf değildir. Tapu harcı, döner sermaye, kredi kullanıyorsanız ekspertiz, tahsis ve sigorta masrafları eklenir. Peşinatı ve bu kalemleri birlikte planlamak için konut kredisi peşinatı ne kadar yazısına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi içindir; sözleşmenizdeki özel hükümler ve mevzuat güncellemeleri sonucu değiştirebilir. Tutar büyükse ya da taraflar anlaşamıyorsa bir avukattan görüş alın.

Sık sorulan sorular

Emlakçı komisyonu yüzde kaç?

Satışta emlak işletmesinin alabileceği hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç %4’ünü aşamaz; kiralamada kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/1-2). Bu tutarlara ayrıca KDV eklenir. Taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilir; yüksek oran ise yönetmeliğe aykırıdır.

Emlakçı komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?

Aksi alım satıma ya da kiralamaya aracılık sözleşmesinde kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaştırılır (m.20/5). Satışta bu, toplam %4 üst sınırı kullanıldığında alıcı %2, satıcı %2 demektir; kiralamada kiracı ve kiraya veren bir aylık kiranın yarısını öder. Tamamının bir tarafa yüklenmesi aracılık sözleşmesinde böyle kararlaştırılırsa ve üst sınır aşılmadan mümkündür.

Emlakçıya ev gösterme ücreti ödemem gerekir mi?

Hayır. Yönetmelik m.19/4’e göre taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Hizmet bedeli, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle doğar ve yukarıdaki üst sınırlarla sınırlıdır.

Emlakçının yetki belgesi olup olmadığını nasıl anlarım?

Yönetmelik m.5’e göre taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılır; ilanlarda yetki belgesi numarası yer almalıdır (m.14/2-i). Ödemeden önce belge numarasını Ticaret Bakanlığı’nın internet sayfasından ya da Taşınmaz Ticareti Bilgi Sisteminden kontrol edebilirsiniz. Yönetmeliğe aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Kanun m.18’deki idari para cezaları Bakanlıkça uygulanır; somut uyuşmazlıkta bir avukata danışın.

Kaynaklar

• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — Resmî Gazete 05.06.2018, S. 30442
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik — Resmî Gazete 14.10.2020, S. 31274 (m.5, 6, 14, 15, 16, 19, 20 yeniden düzenlendi)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik — Resmî Gazete 31.08.2023, S. 32295 (m.22/4: idari para cezaları)
• Cumhurbaşkanı Kararı 7346 — KDV genel oranı %20 (RG 07.07.2023, S. 32241; yürürlük 10.07.2023), Alomaliye metin aynası