Konut Kredisi Nasıl Çekilir? Adımlar, Belgeler ve Masraflar

Kısaca

Konut kredisi; ön hesap, başvuru, ekspertiz, onay, sigorta, ipotek ve tapu devri adımlarıyla çekilir. Çekebileceğiniz tutarı iki şey sınırlar: bankanın gelir ve kredi geçmişi değerlendirmesi ile BDDK’nın kredi/değer oranı. 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı Kurul Kararı’na göre bu oran, ekspertiz değeri 5 milyon TL’ye kadar olan A-B enerji sınıfı konutta %90, “diğer” sınıfta %70’tir; değer yükseldikçe oran düşer.

Masrafların yasal çerçevesi de belirlidir: tahsis ücreti anaparanın binde beşini geçemez, ekspertiz ve ipotekte yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarlar yansıtılabilir. Asıl karar ölçütü ise taksit değil, faiz, vergi ve masrafların birlikte oluşturduğu toplam maliyettir.

Adım adım konut kredisi süreci

1. Ön hesap. Bütçenizin kaldırabileceği taksiti ve peşinatı belirleyin. Kredi hesaplayıcısıyla farklı vade ve faizlerde taksiti görebilirsiniz. Karar ölçütleri için konut kredisi ne zaman mantıklı yazısına bakın.
2. Konutu ve belgelerini seçin. Krediye konu konut, bankanın teminat olarak kabul edeceği, tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. BDDK’nın oran tablosunda enerji sınıfı, Enerji Verimliliği Kanunu kapsamındaki Enerji Kimlik Belgesine göre belirlenir; bu yüzden belgeyi satıcıdan baştan isteyin.
3. Başvuru ve ön değerlendirme. Banka gelirinizi, mevcut borçlarınızı ve kredi geçmişinizi değerlendirir. Kredi geçmişinizi başvurudan önce Findeks üzerinden kendiniz de görebilirsiniz; Findeks, Kredi Kayıt Bürosu’nun markasıdır ve bireylerin kendi kredi notunu öğrenmesine imkân verir. Kredi notu düşükse onay şansı ve teklif edilen faiz etkilenebilir.
4. Ekspertiz. Banka, konutun değerini yetkili bir değerleme şirketine tespit ettirir (aşağıda ayrıntısı var). Kredi tutarı satış fiyatına değil bu değere göre sınırlanır.
5. Onay, ön bilgilendirme ve sözleşme. Bilgilendirme formunda ürünün faiz oranı, ücret kalemleri ve bunların tahsil yöntemi yer alır; yazılı sözleşmede formun bir nüshası size verilir (TCMB Tebliği 2020/7 m.5/4). İmzadan önce formdaki rakamları bu yazıdaki ölçütlerle karşılaştırın.
6. Sigorta, ipotek ve tapu işlemi. Tapuda satıcıdan alıcıya devir ve bankanın lehine ipotek tesisi yapılır. DASK poliçesi bu aşamada gerekir.
7. Kullandırım. Kredi tutarı sözleşmede belirtilen şekilde kullandırılır; ilk taksit tarihi ve ödeme planı sözleşmede yer alır.

Adımların sırası ve süresi bankadan bankaya ve konutun durumuna göre değişebilir.

Hangi belgeler gerekir?

Belge listesi bankanın başvuru kanalında yayımlanır ve bankaya göre farklılaşır. Genel olarak üç grup belge beklenir:

• Kimlik ve iletişim bilgileri: Kimlik belgesi, adres ve iletişim bilgisi.
• Gelir belgeleri: Çalışanlar için maaş ya da hesap hareketlerini gösteren belgeler; serbest çalışanlar için vergi ve gelir kayıtları. Bankalar hangi belgeyi kabul edeceğini kendisi belirler.
• Konuta ilişkin belgeler: Tapu bilgileri, enerji kimlik belgesi ve bankanın isteyeceği diğer yapı belgeleri.

Başvuru sırasında bankadan güncel belge listesini yazılı isteyin; eksik belge süreci uzatır.

Ekspertiz ve kredi/değer oranı

Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik m.12/1’e göre, konut edinme kredilerinde teminat olarak alınan gayrimenkulün değerlemesinin BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılması ve sınırlamada bu değerlerin kullanılması zorunludur. Yani banka “satış fiyatı” değil ekspertiz değeri üzerinden hesap yapar. Ekspertiz değeri satış fiyatından düşükse aradaki fark peşinatınıza eklenir.

BDDK’nın 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kararı’na göre azami kredi tutarı, konut değeri × aşağıdaki orandır. Değer kademesi alt sınır hariç, üst sınır dahil okunur (ör. 5 ile 7 milyon TL arası kademede “5M < değer ≤ 7M”):

Konut değeri (ekspertiz)	A-B enerji sınıfı	C enerji sınıfı	Diğer
5 milyon TL’ye kadar	%90	%80	%70
5 – 7 milyon TL	%80	%70	%60
7 – 10 milyon TL	%70	%60	%50
10 – 20 milyon TL	%50	%40	%30
20 milyon TL üzeri	%40	%30	%20

Karar, birinci el ve ikinci el konut ayrımını kaldırır; oran konutun enerji sınıfına ve değerine bağlıdır. Karar, konut edinme kredilerinin yanında taşıt kredisi dışındaki konut teminatlı kredilere de uygulanır. Kendisinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuklarının malik olduğu en az bir konutu bulunan tüketicilerde 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı gereği tablodaki oran %75 azaltılarak uygulanır; 11364 sayılı karar bu uygulamanın yeni oranlar üzerinden sürdüğünü belirtir. Örneğin 5 milyon TL’ye kadar A-B sınıfı bir konutta %90’lık oran %22,5’e iner. Kendi durumunuzda geçerli oranı bankadan yazılı öğrenin.

Örnek: Ekspertiz değeri 4.000.000 TL olan bir konutta verilebilecek en yüksek kredi, enerji sınıfına göre şöyledir:

A-B sınıfı:   4.000.000 TL × %90 = 3.600.000 TL kredi → en az 400.000 TL peşinat
C sınıfı:     4.000.000 TL × %80 = 3.200.000 TL kredi → en az 800.000 TL peşinat
Diğer sınıf:  4.000.000 TL × %70 = 2.800.000 TL kredi → en az 1.200.000 TL peşinat

Bu tutarlar üst sınırdır; banka, gelirinize ve risk değerlendirmesine göre daha düşük kredi onaylayabilir. Peşinatın yanında aşağıdaki masrafları da nakit olarak hazırlamanız gerekir.

Konut kredisinin masrafları

Kalem	Kural	Not
Tahsis ücreti	Kullandırılan anaparanın en fazla binde beşi (TCMB Tebliği 2020/7 m.10/1)	2.000.000 TL kredide en çok 10.000 TL. TCMB bu sınırı değiştirmeye yetkilidir; güncel sınırı bankanın ücret tarifesinden de doğrulayın.
Tahsis dışındaki diğer ücretler	Alınamaz (m.10/1)	Tüketici kredilerinde tahsis ücreti dışında, adı ne olursa olsun başka ücret alınamaz.
Ekspertiz	Yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücret yansıtılabilir (m.10/2)	Tutar değerleme şirketine ve konuta göre değişir.
İpotek tesisi	Yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücret (m.10/2)	Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek harçtan istisnadır (Harçlar K. m.59/o); tapu döner sermaye ücreti gibi üçüncü kişilere ödenen tutarlar yansıtılabilir.
DASK (zorunlu deprem sigortası)	6305 s.K. m.10: kapsamdaki konutlarda zorunlu, her yıl yenilenir; m.11/2: tapuda tescil için geçerli poliçe aranır	Prim, DASK tarifesine göre belirlenir.
Hayat ve konut sigortası	Kredi bağlantılı sigorta açık talep olmadan yaptırılamaz (6502 s.K. m.38)	Sigortasız teklif de sunulmalı; teminatı istediğiniz şirketten alabilirsiniz.
KKDF ve BSMV	Konut kredisinde KKDF kesilmez (6 Sıra No.lu KKDF Tebliği m.3/2; GİB KKDF-2/2007-2 Sirküleri); BSMV istisnası vardır	BSMV istisnası, kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere uygulanır (6802 s.K. m.29/1-r ve y; 27.12.2023 tarihli 7491 s.K. ile değişik).
Tapu harcı (satış)	Alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 (492 s.K. (4) sayılı tarife I-20/a)	Kredi masrafı değildir ama nakit gerekir. Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Reddedilen kredi talebinde, kamu kurumuna veya üçüncü kişilere ödenen ücretler dışında bir ücret alınamaz (m.10/3). Sigorta sözleşmelerinin kredi sözleşmesinden ayrı düzenlenmesi de zorunludur (m.5/5). Vergi ve ücret kalemlerini KKDF ve BSMV sözlük sayfalarından okuyabilirsiniz.

Örnek: masraflar dahil toplam maliyet

Aşağıdaki hesap, sitenin kredi hesaplayıcısı konut kipiyle yapılmıştır. Varsayımlar: 2.000.000 TL kredi, 120 ay vade, aylık %2,89 akdi faiz (örnek oran, güncel bir piyasa oranı değildir), %0,5 tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek ve sigortalar için varsayımsal 30.000 TL, kredi kullanan kişinin üzerine kayıtlı konut yok (KKDF ve BSMV %0).

Aylık taksit:                 59.757,08 TL
Toplam geri ödeme:         7.170.852,44 TL
  Toplam faiz:             5.170.852,44 TL
Masraflar:                    40.000,00 TL  (10.000 tahsis + 30.000 varsayım)
Toplam maliyet:            5.210.852,44 TL  (faiz + vergi + masraf)
Yıllık faiz maliyeti (masrafsız, bileşik):  %40,76
Yıllık maliyet oranı (masraflar dahil):     %41,85

Masrafların etkisi küçük görünse de yıllık maliyet oranını %40,76’dan %41,85’e çıkarır. Bu yüzden teklifleri karşılaştırırken yalnızca aylık faize değil, bankanın bilgilendirme formundaki yıllık maliyet oranına bakın. Üzerinizde kayıtlı konut varsa BSMV istisnası uygulanmaz; hesaplayıcı bu durumda vergi oranlarını doğrulanmamış varsayımla gösterir ve uyarı verir, bankanızın formundaki rakam esastır.

Başvurmadan önce kontrol listesi

• Faiz sabit mi, değişken mi? Sabit faizli konut kredisinde erken ödeme tazminatı, erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en çok %1’i, aşan kredilerde en çok %2’sidir; faiz değişken ise tazminat istenemez (6502 s.K. m.37). Ayrıntılı ölçüt için konut kredisinde en uygun vade yazısındaki erken kapatma örneğine bakın.
• Yıllık maliyet oranı kaç? Birden fazla bankanın bilgilendirme formunu aynı kredi tutarı ve vade için karşılaştırın.
• Ekspertiz değeri ve kredi tutarı. Banka sizin için hangi enerji sınıfını ve hangi oranı uyguluyor, yazılı isteyin.
• Sigorta teklifleri. Sigortasız teklifi ve başka sigorta şirketinden alınmış teminatı kabul edip etmediklerini sorun.
• Taksit yükünüz. Taksidi ve diğer kredi ödemelerinizi gelirinize oranlayın; ölçütler için konut kredisi ne zaman mantıklı yazısına bakın.

Bu yazı genel bilgi içindir; BDDK ve TCMB düzenlemeleri değişebilir. Karar vermeden önce bankanızın güncel ücret tarifesini ve bilgilendirme formunu inceleyin.

Sık sorulan sorular

Konut kredisinde peşinat en az ne kadar olmalı?

Peşinat, konut fiyatı ile bankanın verdiği kredi arasındaki farktır. Verilebilecek en yüksek kredi, ekspertiz değerinin BDDK’nın 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı kararındaki oranıyla sınırlıdır: örneğin ekspertiz değeri 5 milyon TL’yi aşmayan A veya B enerji sınıfı bir konutta oran %90’dır, yani peşinat en az %10 olur. Enerji sınıfı düştükçe ve konut değeri arttıkça oran düşer; kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun adına konut bulunan kişilerde oran %75 azaltılarak uygulanır (%90 yerine %22,5).

Konut kredisinde hangi masraflar alınır?

Tahsis ücreti kullandırılan anaparanın binde beşini geçemez (TCMB Tebliği 2020/7 m.10/1). Ekspertiz, rehin ve ipotek işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler yansıtılabilir (m.10/2). Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek harçtan istisnadır (Harçlar K. m.59/o). Tapuda tescil için geçerli DASK poliçesi gerekir; kredi bağlantılı hayat ve konut sigortası ise tüketicinin açık talebi olmadan yaptırılamaz (6502 s.K. m.38). Kredi masrafı olmasa da satışta alıcı ayrıca binde 20 tapu harcı öder.

Konut kredisi başvurusu reddedilirse ücret ödenir mi?

Reddedilen kredi taleplerinden, bir kamu kurumuna veya üçüncü kişilere ödenen ücretler hariç, herhangi bir ücret alınamaz (TCMB Tebliği 2020/7 m.10/3). Ekspertiz ücretinin başvuru sırasında mı yoksa sonradan mı, kim tarafından ödeneceğini bankaya yazılı sorun.

Konut kredisi için sigorta yaptırmak zorunlu mu?

Zorunlu deprem sigortası (DASK) 6305 sayılı Kanun kapsamındaki konutlarda yasal zorunluluktur ve tapuda tescil işlemi için geçerli poliçe aranır. Hayat ve konut sigortası gibi kredi bağlantılı sigortalar ise yalnızca tüketicinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla verdiği açık talep üzerine yaptırılabilir; banka sigortasız bir teklifi de sunmak zorundadır ve tüketicinin istediği şirketten aldığı teminatı kabul etmelidir (6502 s.K. m.38).

Kaynaklar

• Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, m.12 — Resmî Gazete 21.12.2023, S. 32406
• BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026) — konut kredilerinde kredi/değer oranı (Alomaliye metin aynası)
• Capital — BDDK’dan konut kredisi kararı (10656 sayılı Karar, konut sahiplerinde oranın %75 azaltılması; 26.08.2023)
• TCMB Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ (2020/7), m.5, m.10 — RG 07.03.2020, S. 31061
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (m.37 erken ödeme, m.38 sigorta)
• 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (m.10–11, zorunlu deprem sigortası)
• 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu (m.29, konut kredisi BSMV istisnası; 7491 s.K. ile değişik)
• 492 sayılı Harçlar Kanunu (m.59/o konut finansmanı ipotek istisnası; (4) sayılı tarife I-20/a tapu harcı)
• GİB KKDF-2/2007-2 Sirküleri — konut finansmanı kredilerinde KKDF (Alomaliye metni)
• Findeks (Kredi Kayıt Bürosu) — kredi notu ve raporu