Konut Kredisi Ne Zaman Mantıklı? Kira ve Taksit Karşılaştırması

Kısaca

Konut kredisinin mantıklı olup olmadığını tek bir oran belirlemez. Beş ölçüte birlikte bakmak gerekir: kredinin reel maliyeti, taksidin gelirinize oranı, peşinat ve acil durum fonunun korunup korunmadığı, evde kalmayı planladığınız süre ve kredinin erken kapatma esnekliği. Bu yazı bir yatırım ya da satın alma tavsiyesi değildir; örnek hesaplar varsayımlara dayanır ve piyasa oranı göstermez.

Aşağıdaki örneklerde aylık %2,89 faiz, 2.000.000 TL kredi ve 120 ay vade kullanılmıştır; taksit 59.757,08 TL çıkar. Kendi rakamlarınızı kredi hesaplayıcısıyla deneyebilirsiniz.

Kira ve taksit neden doğrudan karşılaştırılmaz?

Taksit, kira gibi tamamen gider değildir; içinde anapara ödemesi de vardır. Ama erken dönemde anaparanın payı küçüktür. Örnekteki kredide ilk taksidin 57.800,00 TL’si faiz, yalnızca 1.957,08 TL’si anaparadır. İlk 12 taksitte toplam 717.084,96 TL ödenir; bunun yalnızca 27.602,01 TL’si (%3,85) anaparayı azaltır, kalanı faizdir.

Öte yandan konutun sahibi olmak kira ödememeyi, konutun değer değişimini ve olası kira gelirini de beraberinde getirir. Bunları sayıya dökmek için basit bir ölçüt:

• Ekspertiz değeri 4.000.000 TL olan konutun aylık 25.000 TL’ye kiralandığını varsayın. Yıllık kira, konut değerinin %7,50’sidir (300.000 TL / 4.000.000 TL).
• Aynı konut için kullanılan kredinin yıllık bileşik faiz maliyeti ise %40,76’dır (aylık %2,89).

Yani kredi maliyeti, konutun kira getirisinin çok üzerindedir. Kredi, konut değerinin artışı ya da yüksek enflasyon ortamında kiranın artması gibi etkenlerle dengelenebilir; ancak bu etkenler garanti değildir ve hesaba senaryo olarak girmelidir.

Kira artarken taksit sabit kalırsa

Sabit faizli kredide taksit vade boyunca değişmez. Kira ise yenileme dönemlerinde artar; yasal üst sınır, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranıdır (TBK m.344/1; ayrıntı için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısına bakın). Eylül 2026’da yenilenen bir kira için bu oran %31,79’dur (Ağustos 2026 verisi) ve 25.000 TL’lik konut kirası en fazla 32.947,50 TL’ye çıkabilir; Ekim 2026 yenilemelerinde 05.10.2026’da yayımlanan Eylül 2026 verisi esas alınır. Sınır bir tavandır; kira o kadar artmak zorunda değildir.

Aşağıdaki tablo bir senaryodur, tahmin değildir. 25.000 TL’lik kira her yıl %20 ya da %30 artarsa, sabit 59.757,08 TL’lik taksitle nasıl kıyaslanır:

Yenileme	Kira (yıllık %20 artış)	Kira (yıllık %30 artış)	Sabit taksit
Bugün	25.000,00 TL	25.000,00 TL	59.757,08 TL
1. yıl	30.000,00 TL	32.500,00 TL	59.757,08 TL
2. yıl	36.000,00 TL	42.250,00 TL	59.757,08 TL
3. yıl	43.200,00 TL	54.925,00 TL	59.757,08 TL
4. yıl	51.840,00 TL	71.402,50 TL	59.757,08 TL
5. yıl	62.208,00 TL	92.823,25 TL	59.757,08 TL

%30 senaryosunda kira dördüncü yılda taksidi geçer; %20 senaryosunda beşinci yılda geçer. Bu karşılaştırma, kira ödeyen kişinin farkı alternatif bir yatırımda değerlendirebileceğini ve konut sahibinin aidat, emlak vergisi, bakım ve onarım gibi giderleri de üstleneceğini hesaba katmaz. Bu kalemleri kendi rakamlarınızla ekleyin.

Enflasyon ve reel faiz: kredi gerçekten ucuz mu?

Nominal faiz, enflasyondan arındırıldığında reel faiz olur. TÜİK’in Ağustos 2026 verisine göre yıllık TÜFE %31,51’dir. Örnekteki kredinin yıllık bileşik maliyeti %40,76 ise enflasyon hesaplayıcısının reel getiri kipiyle reel maliyet:

Reel faiz = (1 + 0,4076) / (1 + 0,3151) − 1 = %7,03
Basit fark (40,76 − 31,51) = %9,25  →  gerçek maliyeti abartır

Bu hesap geçmiş 12 ayın enflasyonunu kullanır; kredinin gerçek reel maliyeti vade boyunca gerçekleşecek enflasyona göre değişir ve önceden bilinemez. Bu verilerle reel faiz pozitiftir; yani kredi, enflasyonun üzerinde gerçek bir maliyet taşır. “Enflasyon borcu eritir” cümlesi yalnızca gelirinizin enflasyonla birlikte arttığı durumda doğrudur. Sabit taksitin satın alma gücü şöyle değişir (senaryo):

Yıllık enflasyon varsayımı	5 yıl sonra 59.757,08 TL’nin satın alma gücü	10 yıl sonra
%20	24.015,03 TL	9.651,10 TL
%30	16.094,32 TL	4.334,67 TL

Taksidin satın alma gücü düşer, ama bütçenizdeki yükün ne kadar hafifleyeceği gelirinize bağlıdır. Gelir nominal olarak artmazsa taksidin gelirdeki payı hiç değişmez; gelir enflasyonun gerisinde artarsa taksidin payı azalsa da diğer harcamalarınız gelirden daha hızlı pahalanır ve toplam bütçe sıkışabilir. Enflasyon hesabını enflasyon hesaplayıcısı ile kendi varsayımlarınızla yapabilirsiniz.

Peşinat birikimi ve acil durum fonu

Kredi tutarı BDDK’nın kredi/değer oranıyla sınırlıdır (29.01.2026 tarihli 11364 sayılı karar). Ekspertiz değeri 4.000.000 TL olan A-B enerji sınıfı bir konutta oran %90 olduğundan en çok 3.600.000 TL kredi verilebilir ve peşinat en az 400.000 TL olur; “diğer” enerji sınıfında oran %70’tir ve peşinat en az 1.200.000 TL’ye çıkar. Ayrıntılar için konut kredisi nasıl çekilir yazısına bakın.

Bu peşinata şunlar eklenir: tahsis ücreti (en çok binde beş), ekspertiz, ipotek ve sigorta giderleri, taşınma ve eşya masrafı. Peşinatı oluştururken acil durum fonunuzu tüketmemek önemlidir: işsizlik ya da sağlık gideri gibi bir şok yaşandığında taksit ödemesi devam etmek zorundadır. Peşinat biriktirmek için beklemek ise kira ödemeye devam etmek anlamına gelir; bu maliyeti de hesaba katın.

Gelir/taksit oranı

Taksidin gelirinizdeki payını görmek için taksidi hane net gelirine bölün ve diğer kredi, kart ve sabit giderlerinizi de ekleyin (borç/gelir oranı). Örnekteki 59.757,08 TL’lik taksit için varsayımsal hane net gelirlerine göre pay şöyledir:

Aylık hane net geliri (varsayım)	Taksidin gelire oranı
100.000 TL	%59,76
150.000 TL	%39,84
200.000 TL	%29,88

Herkes için geçerli bir eşik doğrulanamadı; bankalar kendi kredi politikalarına göre bir gelir/taksit sınırı uygular. Kendi eşiğinizi belirlerken faizin değişken olduğu bir kredide taksidin artabileceğini ve gelirinizin düzenli olup olmadığını dikkate alın.

Faiz düşüşü beklentisi ve erken kapatma esnekliği

Faizlerin düşüp düşmeyeceği bir tahmin konusudur ve kredi kararı buna dayanmamalıdır. Yapılabilecek olan, kararı geri alınabilirlik açısından değerlendirmektir. Konut finansmanında tüketici vadesi gelmemiş taksitleri ya da borcun tamamını erken ödeyebilir; banka, erken ödenen tutara göre faiz ve diğer maliyet unsurlarında indirim yapmakla yükümlüdür. Faiz sabitse sözleşmede yer verilmek şartıyla erken ödeme tazminatı istenebilir; tutarı, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın en çok %1’i, aşan kredilerde en çok %2’sidir. Faiz değişkenken tazminat istenemez (6502 s.K. m.37).

Örnek: 120 aylık krediyi 24 taksit sonra, kalan 96 ay varken kapatıyorsunuz:

Sabit faizli kredi (tazminat %2):
  Kalan anapara:                 1.933.545,51 TL
  Erken ödeme tazminatı (%2):       38.670,91 TL
  Kapatma için ödenecek:         1.972.216,42 TL

Değişken faizli kredi (tazminat yok):
  Kapatma için ödenecek:         1.933.545,51 TL

Faizin düştüğü bir senaryoda başka bir kredi ile kapatmak mantıklı olabilir; bunun için tazminat ve yeni kredinin masraflarını faiz tasarrufundan düşmek gerekir. Senaryo: kalan 1.933.545,51 TL aylık %2,89 yerine %2,49 faizle 96 ay için yeniden çekilirse (bu oran tahmin değil, hesap örneğidir):

Mevcut kredinin kalan 96 taksiti (%2,89):          5.736.682,52 TL
Yeni kredi, aylık %2,49 ile 96 ay toplam geri ödeme: 5.103.255,93 TL
Fark:                                                 633.426,59 TL
Tazminat (%2):                                         38.670,91 TL
Yeni kredi tahsis ücreti (en çok binde 5):              9.667,73 TL
Tazminat ve ücret sonrası fark:                       585.087,95 TL

Bu fark iskontosuz, nominal bir toplamdır; ileriki yıllarda ödenecek liranın bugünkü değeri daha düşüktür. Gerçek hayatta yeni kredinin ekspertiz, ipotek ve sigorta giderleri de olur; teklifi her seferinde yıllık maliyet oranı üzerinden karşılaştırın. Vade seçiminin maliyete etkisi için konut kredisinde en uygun vade yazısına bakın.

Karar listesi (tavsiye değil, ölçüt)

Aşağıdaki sorulara “evet” diyebiliyorsanız kredi daha savunulabilir hâle gelir; “hayır” cevapları risk işaretidir:

• Taksit ve diğer borç ödemeleri, gelirinizin kendi belirlediğiniz eşiğin altında mı, ve gelir düşerse bu oran taşınabilir mi?
• Peşinat ve masrafları ödedikten sonra acil durum fonunuz yerinde mi?
• Kredinin yıllık maliyet oranını ve reel faizi biliyor, kira senaryolarıyla karşılaştırdınız mı?
• Evde kalmayı planladığınız süreyi, taksidin faiz ağırlıklı ilk yıllarıyla birlikte değerlendirdiniz mi?
• Faiz sabit mi, değişken mi; değişkense taksit artışını kaldırabilir misiniz?
• Erken kapatma şartlarını (tazminat oranı, vade) sözleşmede okudunuz mu?
• Konutun ekspertiz değeri, enerji sınıfı ve kredi/değer oranı yazılı olarak size bildirildi mi?

Sık sorulan sorular

Kira mı ödemeli, konut kredisi mi çekmeli?

Her durumda geçerli tek bir cevap yoktur; bu yazı bir tavsiye değil, ölçüt listesidir. Karşılaştırmada yalnızca taksit ile kira farkına değil; peşinatın alternatif kullanımına, kredinin yıllık maliyet oranına, kiranın TÜFE ortalamasıyla artış sınırına, evde kalmayı planladığınız süreye ve ödeme gücünüze bakmak gerekir. Örnek hesaplar yazının ilerleyen bölümlerinde verilmiştir.

Konut kredisi taksidi gelirin yüzde kaçı olmalı?

Resmî kaynaklarda herkes için geçerli bir taksit/gelir eşiği doğrulanamadı; bankalar bu oranı kendi kredi politikalarına göre belirler. Kendi bütçeniz için ölçüt koymak daha güvenlidir: taksit, diğer kredi ödemeleri ve sabit giderler toplamının gelirinizin ne kadarını aldığını hesaplayın ve gelirde ya da faizde olası bir kötüleşmede bu oranın nereye çıkacağına bakın.

Faizlerin düşmesini beklemek mantıklı mı?

Faizin ne zaman ve ne kadar düşeceği bilinemez; bu bir tahmin sorusudur ve karar buna dayandırılmamalıdır. Sabit faizli konut kredisinde sonradan kapatma ve yeniden finansman mümkündür, ancak erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşıyorsa en çok %2, aşmıyorsa en çok %1 erken ödeme tazminatı istenebilir; faiz değişkense tazminat istenemez (6502 s.K. m.37).

Enflasyon konut kredisi borcunu eritir mi?

Sabit faizli kredide taksit nominal olarak sabit kalır; enflasyon yüksekse taksidin satın alma gücü düşer. Ancak gelirinizin enflasyon kadar artacağı garanti değildir ve faiz zaten enflasyon beklentisini yansıtır. Bu yüzden nominal faizi enflasyonla kıyaslayan reel faiz hesabına bakmak gerekir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344 (kira bedelinin belirlenmesi)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.37 (konut finansmanında erken ödeme)
• BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026) — konut kredilerinde kredi/değer oranı (Alomaliye metin aynası)
• TÜİK verisiyle Ağustos 2026 enflasyon rakamları (TÜFE: aylık, yıllık ve 12 aylık ortalama) — Alomaliye
• TCMB Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ (2020/7), m.10 — RG 07.03.2020, S. 31061