Konut Kredisi Peşinat Hesaplama (BDDK Kredi/Değer Oranı)
Konut Kredisi Peşinat Hesaplama (BDDK Kredi/Değer Oranı)
Ekspertiz değeri, enerji sınıfı ve ilk konut durumuna göre BDDK kredi/değer oranını, çekilebilecek azami konut kredisini ve gereken asgari peşinatı hesaplar; dilim eşiğinin etkisini gösterir.
Hesap bilgileri
Hesap sonucu
Sonuç burada bir dekont olarak çıkar
Soldaki değerleri girip Hesapla'ya basın. Toplam, hesabın parçaları ve her satırın yasal dayanağı burada görünür; yazdırabilir veya bağlantısını paylaşabilirsiniz.
Ev almaya karar verdiğinizde ilk soru genellikle "ne kadar peşinat gerekir?" olur. Bankanın size verebileceği konut kredisi, BDDK'nın belirlediği kredi/değer oranıyla (LTV) sınırlıdır: konutun ekspertiz değeri ne kadar yüksekse ve enerji sınıfı ne kadar düşükse oran o kadar azalır; adınıza başka bir konut varsa oran dörtte birine iner. Bu araç ekspertiz değerini, satış bedelini, enerji kimlik belgesi sınıfını ve konut sahipliği durumunu alır; çekebileceğiniz azami krediyi, gereken asgari peşinatı ve peşinatın satış bedeline oranını hesaplar. Değer bir dilim eşiğinin hemen üstündeyse eşiğin etkisini, birikiminizi girerseniz eksik ya da artan tutarı, faiz girerseniz azami kredinin aylık taksitini de gösterir.
Konut kredisi peşinatı nasıl hesaplanır?
BDDK oranı konutun tüm değerine tek oran olarak uygulanır; gelir vergisi dilimleri gibi kademeli değildir. Önce değerin hangi dilime düştüğü bulunur (alt sınır hariç, üst sınır dahil), sonra enerji sınıfının oranı seçilir:
Dilim: alt sınır < ekspertiz değeri ≤ üst sınır Oran = dilim[enerji sınıfı] × (konut sahibi ise 1 − 0,75) Azami kredi = Ekspertiz değeri × Oran Asgari peşinat = Satış bedeli − Azami kredi Peşinat oranı = Asgari peşinat / Satış bedeli × 100
Satış bedeli boş bırakılırsa ekspertiz değeri kullanılır. Satış bedeli ekspertiz değerinden düşükse bazı bankalar düşük olan değeri esas alır; araç bu ikinci azami krediyi de gösterir. "Değer dilimin alt sınırında olsaydı" kartı, konutun değeri bir alt dilimin üst sınırına eşit olsaydı ne kadar kredi çekilebileceğini gösterir; eşiğe yakın konutlarda pazarlık payını görmenizi sağlar.
Örnek: 5.000.000 TL ile 5.000.001 TL arasındaki fark
A sınıfı, ilk konutunuz olacak 5.000.000 TL değerindeki bir ev ilk dilime (5 milyon TL'ye kadar) düşer ve %90 oran uygulanır: azami kredi 4.500.000 TL, asgari peşinat 500.000 TL (%10). Aynı evin ekspertiz değeri 5.000.001 TL olsaydı ikinci dilime geçer ve oran %80'e iner: azami kredi 4.000.000,80 TL, asgari peşinat 1.000.000,20 TL. Yani 1 TL fazla değer, çekilebilecek krediyi yaklaşık 500.000 TL düşürür.
C sınıfı, 6.000.000 TL değerli bir konutta oran %70'tir; azami kredi 4.200.000 TL olur. Aylık %2,89 faiz ve 120 ay vadede bu kredinin taksiti 125.489,88 TL'dir (konut finansmanında KKDF ve BSMV yoktur).
5.000.001 TL, A sınıfı, ilk konut
- Konutun ekspertiz değeri: 5.000.001,00 TL
- Satış bedeli: TL
- Enerji kimlik belgesi sınıfı: A veya B
- Benim, eşimin veya 18 yaş altı çocuğumun adına konut var: Hayır
- Tek konutum riskli yapı olarak yıkıldı / yıkım kararı var: Hayır
- Peşinat için birikimim: TL
- Aylık faiz (taksit görmek için): %
- Vade (taksit için): 120 ay
5.000.001,00 TL ekspertiz değerli A–B sınıfı konut için BDDK sınırına göre en fazla 4.000.000,80 TL (%80) kredi çekilebilir; gereken asgari peşinat 1.000.000,20 TL (%20,00).
| Konut değeri dilimi | A–B | C | Diğer | Bu sınıfta azami kredi (dilim üst sınırında) | Dayanak |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 5.000.000 TL | %90,00 | %80,00 | %70,00 | 4.500.000,00 TL | BDDK 11364 |
| 5.000.000 – 7.000.000 TL | %80,00 | %70,00 | %60,00 | 5.600.000,00 TL | BDDK 11364 |
| 7.000.000 – 10.000.000 TL | %70,00 | %60,00 | %50,00 | 7.000.000,00 TL | BDDK 11364 |
| 10.000.000 – 20.000.000 TL | %50,00 | %40,00 | %30,00 | 10.000.000,00 TL | BDDK 11364 |
| 20.000.000 TL üzeri | %40,00 | %30,00 | %20,00 | BDDK 11364 |
Asgari peşinatın açılımı
Oran = dilim (5.000.000 – 7.000.000 TL) × enerji sınıfı = %80; Azami kredi = değer × oran| Satış bedeli | = | 5.000.001 | ,00 TL | |
| − Azami kredi: 5.000.001,00 × %80 | = | -4.000.000 | ,80 TL | BDDK 11364 |
| Asgari peşinat | = | 1.000.000 | ,20 TL |
|---|
Karşılaştırma
- Adınıza konut olsaydı azami kredi1.000.000,20 TLOran %20
- Azami kredi (ekspertiz ve satış bedelinden düşük olana göre)4.000.000,80 TL5.000.001,00 TL × %80
Notlar
- Oranlar BDDK 11364 sayılı Kararın (29.01.2026) ikincil kaynaklardaki özetinden alınmıştır; dilim sınırı (alt hariç, üst dahil), sahiplik azaltımı ve riskli yapı istisnası doğrulanmayı bekliyor. Oran konutun tüm değerine uygulanır, kademeli değildir.
- Konut sahibi tanımı: tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuklarının en az bir konutu (10656 sayılı Karar). Sahiplik yalnızca kredi/değer oranını etkiler; konut finansmanı KKDF/BSMV istisnası değişmez.
- Banka ayrıca gelirinizi ve kredi notunuzu değerlendirir; BDDK oranı çekilebilecek en yüksek tutardır, onaylanacak tutar değildir. Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve diğer masraflar peşinata ek olarak gerekir.
BDDK kredi/değer oranları ve yasal dayanak
Konut kredilerinde kredi/değer sınırı, Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik m.12/4'e dayanan BDDK kurul kararlarıyla belirlenir. Yürürlükteki 11364 sayılı Karar (29.01.2026) beş değer dilimi ve üç enerji sınıfı öngörür:
- 5.000.000 TL'ye kadar: A–B %90, C %80, diğer %70
- 5.000.000 – 7.000.000 TL: A–B %80, C %70, diğer %60
- 7.000.000 – 10.000.000 TL: A–B %70, C %60, diğer %50
- 10.000.000 – 20.000.000 TL: A–B %50, C %40, diğer %30
- 20.000.000 TL üzeri: A–B %40, C %30, diğer %20
Enerji sınıfı, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu kapsamındaki enerji kimlik belgesine göre belirlenir. Kararla birinci el ve ikinci el konut ayrımı kaldırılmıştır. Tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuklarının adına en az bir konut varsa oranlar %75 azaltılarak uygulanır (10656 sayılı Karar; örneğin %90 → %22,5). Tek konutu 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak yıkılan ya da yıkım kararı alınan tüketicide bu azaltım yapılmaz.
Tablo karar özetlerinden okunduğu için sonuçlarda "doğrulanmayı bekliyor" rozetiyle gösterilir; özellikle tam eşik değerlerinde (5, 7, 10, 20 milyon TL) bankanızın uygulamasını sorun. Konut sahipliği yalnızca kredi/değer oranını etkiler; konut finansmanı kredilerindeki KKDF ve BSMV istisnası değişmez.
Sık yapılan hatalar
- Oranı kademeli sanmak: 6.000.000 TL'lik konutta ilk 5 milyona %90, kalanına %80 uygulanmaz; tüm değere %80 (A–B) uygulanır.
- Satış bedelini ekspertiz değeri sanmak: Oran bankanın ekspertiz raporundaki değere uygulanır; rapor satış bedelinin altında çıkarsa peşinat artar.
- Yalnızca peşinatı biriktirmek: Tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz ve DASK gibi masraflar peşinata ek olarak gerekir.
- Eşin konutunu unutmak: Sahiplik kontrolü eşinizi ve 18 yaş altı çocuklarınızı da kapsar.
- Azami krediyi onay sanmak: BDDK oranı üst sınırdır; banka gelirinize ve kredi notunuza göre daha az kredi verebilir.