Konut Kredisi Hesaplama: 60, 120 ve 240 Ay Vadede Toplam Geri Ödeme ve Erken Kapatma

Kısaca

Aynı aylık faizle vade uzadıkça taksit düşer, ama toplam faiz çok daha hızlı artar. Aylık %2,89 faizle 2.000.000 TL konut kredisi 60 ayda 70.571,41 TL, 120 ayda 59.757,08 TL, 240 ayda 57.862,06 TL taksitle ödenir; toplam faiz sırasıyla 2.234.284,13 TL, 5.170.852,44 TL ve 11.886.985,94 TL’dir.

Yüksek faiz ortamında vadeyi 120 aydan 240 aya çıkarmak taksiti yalnızca %3,17 düşürür, toplam faizi ise %129,88 artırır. Bu yüzden vade seçimi, “taksit sığıyor mu?” sorusundan çok “en kısa hangi vadede taksit sığıyor?” sorusuyla yapılır; erken kapatma ve ara ödeme esnekliği de uzun vadeyi sonradan kısaltmanın yolunu açar.

Tüm sayılar sitenin kredi hesaplayıcısının konut kipiyle üretilmiştir. Aylık %2,89 oran bir hesap örneğidir; güncel bir piyasa oranı değildir.

Aynı faiz, farklı vade: 60, 120 ve 240 ay

Varsayımlar: 2.000.000 TL kredi, aylık %2,89 akdi faiz, eşit taksit, tahsis ücreti ve diğer masraflar hariç, kredi kullanan kişinin üzerine kayıtlı konut yok (KKDF ve BSMV %0). Masraflar ve kredi/değer oranı için konut kredisi nasıl çekilir yazısına bakın.

Vade	Aylık taksit	Toplam geri ödeme	Toplam faiz	Faizin krediye oranı
60 ay (5 yıl)	70.571,41 TL	4.234.284,13 TL	2.234.284,13 TL	%111,71
120 ay (10 yıl)	59.757,08 TL	7.170.852,44 TL	5.170.852,44 TL	%258,54
240 ay (20 yıl)	57.862,06 TL	13.886.985,94 TL	11.886.985,94 TL	%594,35

Üç vadede de yıllık bileşik faiz maliyeti aynıdır (%40,76); fark, faizin ne kadar süre işlediğindedir. 240 ay vadede toplam geri ödeme krediyi yaklaşık yedi katına çıkarır. Aynı hesabı kendi rakamlarınızla yapmak için kredi hesaplayıcısını kullanın.

120 ay ile 60 ay: tam olarak ne fark eder?

Aynı %2,89 faizle 120 ay ile 60 ay arasındaki fark şöyledir:

60 ay:   taksit 70.571,41 TL  → toplam faiz 2.234.284,13 TL
120 ay:  taksit 59.757,08 TL  → toplam faiz 5.170.852,44 TL

Taksit farkı:        10.814,33 TL  (120 ay %15,32 daha düşük)
Toplam faiz farkı: 2.936.568,31 TL

Aylık 10.814,33 TL daha az ödemek için toplam 2.936.568,31 TL daha fazla faiz ödenir. Bunun nedeni, taksidin büyük kısmının faize gitmesidir: 2.000.000 TL × %2,89 = 57.800 TL, yani yalnızca faiz ödemesi bile aylık 57.800 TL’dir. 120 aylık kredinin ilk taksidi 59.757,08 TL olduğundan taksidin %96,72’si faizdir; 60 aylık kredinin ilk taksidinde anapara payı 12.771,41 TL’dir.

Vade uzayınca taksit neden az düşer?

Yüksek aylık faizde anapara çok yavaş azalır. 240 aylık kredide ilk taksidin 57.800 TL’si faiz, yalnızca 62,06 TL’si anaparadır. 36 taksit sonunda (3 yıl) 2.000.000 TL’nin yalnızca 3.841,53 TL’si ödenmiş olur; kalan anapara 1.996.158,47 TL’dir. 10 yıl (120 taksit) sonunda kalan anapara hâlâ 1.936.578,76 TL’dir.

Karşılaştırma için 60 aylık kredide yalnızca ilk 12 taksitle 180.123,68 TL anapara ödenir ve kalan anapara 1.819.876,32 TL’ye iner. Kısacası uzun vade, ilk yıllarda borcunuzu neredeyse hiç azaltmaz; yüksek faizli dönemde satış, taşınma ya da erken kapatma gerekirse bu önemlidir.

Ödeyebileceğim taksite göre vade seçimi

Hesaplayıcının “taksite göre çekilebilecek tutar” kipi, aylık ödeyebileceğiniz en yüksek taksitten kredi tutarını bulur. Varsayım: aylık en fazla 60.000 TL taksit ödeyebiliyorsunuz, faiz aylık %2,89, masraflar hariç:

Vade	Çekilebilecek kredi	Toplam geri ödeme	Toplam faiz
60 ay	1.700.405,38 TL	3.600.000,04 TL	1.899.594,66 TL
120 ay	2.008.130,14 TL	7.200.000,15 TL	5.191.870,01 TL
240 ay	2.073.897,71 TL	14.400.001,06 TL	12.326.103,35 TL

(Kuruş farkları son taksitte toplanır.) 60 aydan 120 aya çıkınca çekebileceğiniz kredi %18,10 artar; 120 aydan 240 aya çıkınca yalnızca %3,28 artar. Yani 240 ay vade 65.767,57 TL daha fazla kredi sağlarken toplam ödemeyi 7.200.000 TL’den 14.400.000 TL’ye çıkarır. Bu, vade uzatmanın hemen hemen tamamen faize gittiği anlamına gelir.

Kredi tutarı ayrıca peşinatla ve BDDK’nın kredi/değer oranıyla sınırlıdır; bu sınırlar için konut kredisi nasıl çekilir yazısına bakın. Taksidi seçerken gelirinizin dalgalanabileceğini ve diğer borçlarınızı da hesaba katın; ölçütler için konut kredisi ne zaman mantıklı yazısı yardımcı olabilir.

Erken kapatma ile uzun vadeyi kısaltma

Uzun vadeyi seçip sonradan ara ödeme yaparak kısaltmak mümkündür; ancak bunun bir bedeli vardır. 6502 sayılı Kanun m.37’ye göre tüketici konut finansmanı borcunu tamamen ya da kısmen erken ödeyebilir; banka erken ödenen miktara göre faiz ve diğer maliyet unsurlarında indirim yapmakla yükümlüdür. Faiz sabit olarak belirlenmişse sözleşmede yer verilmek şartıyla erken ödeme tazminatı istenebilir: erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en çok %1’i, aşan kredilerde en çok %2’si. Faiz değişkense tazminat istenemez.

Örnek: 240 aylık, sabit faizli krediyi kullanıyorsunuz ve 36 taksit ödediniz. Kalan anapara 1.996.158,47 TL, kalan vade 204 ay, kalan taksitlerin toplamı 11.803.951,78 TL. Şimdi 500.000 TL ara ödeme yapıyorsunuz. Kalan vade 36 ayı aştığı için tazminat %2’dir: 10.000 TL.

Ara ödeme: 500.000,00 TL + tazminat 10.000,00 TL = 510.000,00 TL
Kalan anapara: 1.996.158,47 − 500.000,00 = 1.496.158,47 TL

Seçenek A (taksit sabit, vade kısalır):
  Taksit 57.862,06 TL; kalan vade 204 ay → 49 ay (4 yıl 1 ay)
  Kalan ödemeler: 2.793.645,62 TL

Seçenek B (vade aynı, taksit düşer):
  Yeni taksit 43.368,71 TL; kalan vade 204 ay
  Kalan ödemeler: 8.847.248,08 TL

Aynı ara ödemeyle, taksidi düşürmek yerine vadeyi kısaltmak kalan ödemeleri 8.847.248,08 TL’den 2.793.645,62 TL’ye indirir. Hesaplayıcının “nominal tasarruf” çıktısı bunu iskontosuz olarak 8.500.306,16 TL (Seçenek A) ve 2.446.703,70 TL (Seçenek B) gösterir. Bu rakamlar gelecekteki taksitlerin bugünkü değerini hesaplamaz; yüksek enflasyonda nominal tasarruf gerçek tasarruftan büyük görünür.

Tamamen kapatma da aynı mantıkla hesaplanır. 120 aylık krediyi 24 taksit sonra kapatırsanız kalan anapara 1.933.545,51 TL’dir; sabit faizli kredide %2 tazminatla (38.670,91 TL) ödenecek tutar 1.972.216,42 TL olur, değişken faizli kredide tazminat olmadığı için 1.933.545,51 TL. Ayrıntılı erken kapatma hesabı için hesaplayıcıdaki “Erken kapatma / ara ödeme” sekmesini kullanın.

Vade seçimi için ölçütler

• Önce ödenebilir taksit, sonra en kısa vade. Gelirinizin ve diğer borçlarınızın izin verdiği en yüksek taksiti belirleyin; o taksitle karşılanan en kısa vadeyi seçin. Taksit ne kadar yüksekse toplam faiz o kadar düşer.
• Vade uzadıkça azalan getiriye dikkat edin. Örnekteki 120 aydan 240 aya geçiş taksiti yalnızca %3,17 düşürüyor.
• Uzun vade + ara ödeme planı. Düzenli ek ödeme yapmayı düşünüyorsanız erken ödeme tazminatını ve sözleşmedeki ara ödeme şartlarını baştan öğrenin.
• Faiz sabit mi, değişken mi? Değişken faizde taksit ve toplam maliyet değişebilir; bu yazıdaki hesaplar faizin sabit kaldığını varsayar.
• Vade sınırı bankaya göre değişir. Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik m.12, konut kredilerinde kredi/değer oranının sınırını BDDK kararına bırakır; bu sınırı belirleyen 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı Kurul Kararı vade sınırı içermez. 240 ay burada hesap örneğidir; bankanızın sunduğu azami vadeyi bilgilendirme formundan öğrenin.
• Yıllık maliyet oranını kıyaslayın. Masraflar dahil yıllık maliyet oranı, farklı vadeleri ve bankaları kıyaslamak için aylık faizden daha doğru ölçüdür.

Bu yazı tavsiye değil, hesap örneğidir. Rakamlar varsayımlara dayanır ve bankanızın bilgilendirme formundaki sayılarla farklılık gösterebilir.

Sık sorulan sorular

Konut kredisinde vade uzadıkça taksit ne kadar düşer?

Aylık %2,89 faizle 2.000.000 TL kredide taksit 60 ayda 70.571,41 TL, 120 ayda 59.757,08 TL, 240 ayda 57.862,06 TL olur. Vade 60 aydan 120 aya çıkınca taksit %15,32 düşer; 120 aydan 240 aya çıkınca yalnızca %3,17 düşer. Buna karşılık toplam faiz 120 ayda 5.170.852,44 TL iken 240 ayda 11.886.985,94 TL’ye çıkar.

120 ay vadeli konut kredisi hesaplama nasıl yapılır?

Taksit, anapara, aylık faiz oranı ve vadeden eşit taksitli (anüite) formülle bulunur. Kredi hesaplayıcısında kredi türü olarak konutu seçip anapara, vade (120) ve aylık faizi girmeniz yeterlidir; hesaplayıcı taksiti, toplam faizi, masrafları ve yıllık maliyet oranını verir. 2.000.000 TL, 120 ay ve aylık %2,89 için taksit 59.757,08 TL’dir.

Konut kredisinde azami vade kaç ay?

Konut kredisinde tutarı sınırlayan BDDK düzenlemesi, 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı Kurul Kararı’dır ve yalnızca kredi/değer oranını belirler; bu kararda bir vade sınırı yer almaz. Sunulan en uzun vade bankaya, başvuranın yaşına ve gelirine göre değişir; kesin vadeyi bankanın bilgilendirme formundan öğrenin. Bu yazıdaki 240 ay senaryosu bir hesap örneğidir, bankaların sunduğu vadeyi göstermez.

Konut kredisini erken kapatırsam ne kadar tasarruf ederim?

Erken ödenen tutara göre faiz indirimi yapılır; faiz sabitse kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en çok %1, aşan kredilerde en çok %2 erken ödeme tazminatı istenebilir, faiz değişkense istenemez (6502 s.K. m.37). Örneğin 240 aylık krediye 36 taksit sonra 500.000 TL ara ödeme yapılır ve taksit sabit tutulursa kalan vade 204 aydan 49 aya iner.

Kaynaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.37 (konut finansmanında erken ödeme)
• Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, m.12 — Resmî Gazete 21.12.2023, S. 32406
• BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026) — konut kredilerinde kredi/değer oranı (Alomaliye metin aynası)
• TCMB Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ (2020/7), m.10 — RG 07.03.2020, S. 31061
• 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, m.29 (konut kredisi BSMV istisnası)