Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti Farkı: Hangisini Alıyorsunuz, Tapuya Nasıl Geçilir?

Kısaca

Kat mülkiyeti, bitmiş bir binadaki dairenin gerçek anlamda mülkiyetidir; kat irtifakı ise henüz yapılmakta olan binadaki daire için kurulan, bina bitince mülkiyete dönüşecek bir haktır. Aradaki köprü iskân, yani yapı kullanma izin belgesi: belge çıkınca tapu kendiliğinden kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifaklı ev alıyorsanız taşınmaz henüz teslim edilmemiş demektir; kredi şartlarınız, teslim güvenceniz ve satış haklarınız bu yüzden mülkiyetli daireden farklı işler.

Tanımlar: kanun ne diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu iki ayrı kuruluş öngörüyor. Birincisi tamamlanmış yapının ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümlerinde, malikin ya da ortak maliklerin kurduğu bağımsız mülkiyet hakları (m.1/1). İkincisi yapılmakta olan ya da ileride yapılacak yapının bu nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere, arsa malikinin kurduğu irtifak hakkı (m.1/2).

İki durumda da arsa payı işin ortak noktası: kat mülkiyeti ve kat irtifakı, her bağımsız bölüme projesinde değerine oranlı bir arsa payı tahsis edilmesiyle kuruluyor (m.3/2). Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi. İki hak da kat mülkiyeti kütüğüne tescil ediliyor (m.11); dairenizin arsa payı ve ana taşınmazın parsel bilgisi o sayfada yazıyor.

Tapudaki karşılıkları sözlükte kat irtifakı ve kat mülkiyeti olarak ayrı ayrı açıklanıyor; bu yazıda farkın sonuçlarına bakıyoruz.

İskân ilişkisi: kat irtifakı ne zaman biter?

Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat eki projelere uygun tamamlandığını gösterir ve İmar Kanunu m.30’a göre inşaat ruhsatını veren idareden alınır. Kat irtifakı bu belgeye dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.3/3).

İşlem eskiden kat maliklerinin başvurusuna bağlıydı. 7099 sayılı (2018) ve 7327 sayılı (2021) Kanunlarla getirilen düzenlemede ise idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemi üzerinden kadastro müdürlüğüne gönderiyor, tescil bildirimi tapu müdürlüğüne iletiliyor ve cins değişikliği başkaca belge aranmadan resen yapılıyor (m.10). Arsa malikinin ya da irtifak sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabiliyor. İşlem döner sermaye hizmet bedelinden muaf.

Bu, iskân çıkmış ama tapusu hâlâ kat irtifaklı kalan dairelerin neden artık nadir olduğunu açıklıyor; nadir demek yok demek değil. Satın almadan önce tapu kaydına bakıp iskânın alınıp alınmadığını belediyeden de sorun.

Kat mülkiyetine geçince ne değişir?

Bağımsız bölüm artık gerçek bir mülkiyet konusu oluyor: kat maliki dairesinin tek sahibi, ortak yerlerin ise ortak malik sıfatıyla paydaşı (m.2). Temeller, taşıyıcı duvarlar, kolon ve kirişler, çatı, asansör ve merdiven her halde ortak yer sayılıyor (m.4). Kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine, mimari proje ve yapı kullanma izin belgesiyle birlikte, malikin imzaladığı bir yönetim planı veriliyor (m.12); komşular arasındaki aidat, kullanım ve karar kuralları o planda duruyor.

Kat irtifaklı ev almanın sonuçları

Tapu harcı, beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanıyor; kat irtifaklı bağımsız bölümde matrah, devir ve iktisap bedelinin tamamı (Harçlar Kanunu m.63/3). Oran, taraf başına binde 20 ve ayrıntılar tapu harcı nasıl hesaplanır yazısında.

Satışta ve paylaşımda da küçük farklar çıkıyor. Kat irtifakı bağlanmış arsa payı satılırsa diğer irtifak sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yok (m.8/1); bir bağımsız bölümün paydaşları arasındaki önalım ise sürüyor. Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi taşınmazın bütününde ortaklığın giderilmesi istenemiyor, bağımsız bölümde ise istenebiliyor (m.7).

Kredi ve sigorta tarafında kesin cevap bankada. Konut kredisinde azami tutar ekspertiz değerine ve enerji sınıfına göre BDDK oranlarıyla sınırlanıyor; peşinat hesabı bunu örnekliyor. Yapı bitmediği için ekspertizin neyi değerleyeceği, kredinin hangi aşamada kullandırılacağı ve DASK poliçesinin ne zaman devreye gireceği (zorunluluk “inşa edilmiş binalar” için tanımlı, 6305 sayılı Kanun m.10) bankadan yazılı sorulmalı.

Kat irtifakı nasıl kurulur?

Kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescille doğuyor (m.10). Tapu memuru, belgelerin tam ve usulüne uygun olduğuna kanaat getirdikten sonra kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenliyor ve bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılıyor (m.13). Arsa maliki ya da bütün paydaşlar, proje müellifi mimarın hazırladığı onaylı mimari projeyi ve malikin imzaladığı yönetim planını tapu idaresine veriyor (m.14; belgeler m.12’de sayılıyor). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışsa ve hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse, yüklenicinin talebiyle işlem ilgili idare tarafından da yapılabiliyor (m.10).

Yani sizin satın aldığınız dairenin kat irtifakı, çoğu zaman siz sözleşme imzalamadan önce arsa maliki ya da müteahhit tarafından kurulmuş oluyor; tapu kaydında bunun kurulup kurulmadığına bakmak, ön ödemeli sözleşmeden önce atılacak ilk adım.

Yapılmakta olan eve para yatırırken

İnşaat sürerken yapılan satışlar, ön ödemeli konut satışı kapsamında özel korumalı. 6502 sayılı Kanun yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle sözleşme yapılmasını yasaklıyor (m.40/3); sözleşmenin tapuya tescili, satış vaadinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu (m.41). Büyük projelerde satıcıdan bina tamamlama sigortası ya da Bakanlığın belirlediği başka teminat isteniyor (m.42). Tüketici 14 gün içinde gerekçesiz cayabiliyor (m.43), sözleşmeden itibaren 24 aya kadar da gerekçesiz dönebiliyor (satıcı kanundaki sınırlar içinde tazminat isteyebilir, m.45). Teslim süresi sözleşmeden itibaren 48 ayı aşamıyor; kat irtifakının tüketici adına tescili ve zilyetliğin devri de teslim sayılıyor (m.44).

Karar vermeden önce şunlara bakın: yapı ruhsatı ve proje, arsanın tapu kaydı (ipotek, haciz, şerh), kat irtifakının kurulup kurulmadığı ve sizin bağımsız bölümünüze hangi arsa payının bağlandığı, teminat ya da bina tamamlama sigortasının varlığı. Sözleşme ve tapu işlemi için bir avukattan görüş alın.

Sık sorulan sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyettir (634 sayılı Kanun m.1/1). Kat irtifakı ise yapılmakta olan ya da ileride yapılacak yapının bölümleri için, yapı bitince kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan irtifak hakkıdır (m.1/2, m.2/c). Dairenin kendisi henüz mülkiyet konusu olmadığı için tapu ‘kat irtifaklı’ görünür.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlendiğinde kat irtifakı, kat mülkiyetine resen çevrilir; arsa malikinin ya da irtifak sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (m.3/3, m.10/6). Tapu müdürlüğü tescil bildirimi üzerine başkaca belge aramadan cins değişikliğini yapar ve bu işlem döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Kat irtifaklı ev almak riskli mi?

Risk, yapının bitip bitmeyeceğinde ve iskân alınıp alınmayacağında. Tapu kaydınız dairenizi ve arsa payınızı gösterir ama bina henüz yoktur. Ön ödemeli konut satışında 6502 sayılı Kanun yapı ruhsatı olmadan sözleşme yapılmasını yasaklar (m.40/3), 14 gün cayma ve 24 aya kadar dönme hakkı verir (m.43, m.45); teslim süresi sözleşmeden itibaren 48 ayı geçemez (m.44).

Kat irtifaklı daire için tapu harcı nasıl hesaplanır?

Harç, beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır; kat irtifaklı bağımsız bölümde matrah devir ve iktisap bedelinin tamamıdır (Harçlar Kanunu m.63/3). Oran ve hesabın ayrıntısı tapu harcı yazısındadır.

Kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı?

Kanun engel koymaz, karar bankanın teminat değerlendirmesine bağlıdır. BDDK’nın kredi/değer oranı tablosu ekspertiz değerine ve enerji sınıfına göre işler; yapı henüz bitmediği için ekspertizin neyi değerleyeceği ve kredinin hangi aşamada kullandırılacağı bankadan yazılı sorulmalıdır.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.1, m.2, m.3, m.7, m.8, m.10, m.12, m.13, m.14)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (m.30: yapı kullanma izni)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (m.40-45: ön ödemeli konut satışı)
• 492 sayılı Harçlar Kanunu (m.63/3: kat irtifaklı bağımsız bölümde harç matrahı)
• BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026), konut kredilerinde kredi/değer oranı (Alomaliye metin aynası)