Emlak Vergisi Hesaplama

Emlak vergisi oranları

Emlak vergisi, bina vergisi (Kanun m.1–11) ve arazi vergisi (m.12–22) olmak üzere iki bölümden oluşur ve belediyelerce tahsil edilir. Oranlar şöyledir:

• Konut (mesken): binde 1; büyükşehirde binde 2
• İşyeri ve diğer binalar: binde 2; büyükşehirde binde 4
• Arsa: binde 3; büyükşehirde binde 6
• Arazi (tarla): binde 1; büyükşehirde binde 2

Kanunun 8. ve 18. maddelerine göre bu oranlar, 5216 sayılı Kanun'un uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Cumhurbaşkanı oranları yarısına kadar indirmeye ve üç katına kadar artırmaya yetkilidir; 2025–2026 döneminde oranları değiştiren bir karar tespit edilmedi. Formdaki "Büyükşehir" kutusu bu artırımı açıp kapatır.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Vergi, belediyenin belirlediği vergi değeri üzerinden hesaplanır. Kanunun 29/4. maddesine göre vergi değerinde 1.000 TL'ye, verginin kendisinde 1 TL'ye kadar olan kesirler dikkate alınmaz. Hisseli mülkte her malik kendi hissesi oranında vergi öder.

Vergiye esas değer = ⌊vergi değeri / 1.000⌋ × 1.000
Yıllık vergi       = ⌊esas değer × hisse × binde oran / 1000⌋
Taksit             = yıllık vergi / 2     (Mayıs sonu ve Kasım sonu)

2026 geçici sınırı: 7566 sayılı Kanun'la eklenen geçici 23. madde, 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 değerinin "iki kat fazlasını" geçemeyeceğini düzenler. Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No 89'daki Örnek 1'de 2025 değeri 900.000 TL olan taşınmaz için sınır 900.000 + 1.800.000 = 2.700.000 TL olarak hesaplanır; yani sınır 2025 değerinin 3 katıdır. Araç bu okumayı kullanır ve sonuç notunda açıkça yazar. Bazı yayınlarda geçen "2 katı" ifadesi tebliğ örneğiyle uyuşmaz. Madde "bina ve arazi" der ve Kanun m.12/4'e göre arazi tabiri arsaları da kapsadığından sınır arsalarda da uygulanır. 2027–2029 yıllarında vergi değeri, sınırlandırılmış 2026 değerinin her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur.

Örnek hesaplama

Büyükşehirde vergi değeri 2.500.000 TL olan bir dairenin yıllık emlak vergisi 2.500.000 × 2 / 1000 = 5.000 TL'dir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: 2.500 TL Mayıs sonuna, 2.500 TL Kasım sonuna kadar.

Geçici sınır örneği: 2025 değeri 900.000 TL, 2026 için hesaplanan değeri 3.500.000 TL olan büyükşehirdeki bir konutta sınır 2.700.000 TL'dir. Vergi 2.700.000 × binde 2 = 5.400 TL olur; sınır olmasaydı 7.000 TL ödenecekti. Büyükşehirde vergi değeri 1.234.567 TL olan bir arsada ise değer 1.234.000 TL'ye iner ve binde 6 ile vergi 7.404 TL, taksit 3.702 TL olur.

Tek konut muafiyeti kimlere uygulanır?

Kanunun 8/2. maddesi ve 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan şu kişilerin bu meskenine ait bina vergisi oranı 2007'den beri sıfırdır:

• Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar (emekliler)
• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler (kendisine bakmakla yükümlü kimsesi olan 18 yaşından küçükler hariç)
• Gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri

Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenlerde (yazlık) muafiyet uygulanmaz. Tek meskene hisseyle sahip olunması hâlinde muafiyet hisseye uygulanır. Emekli olsanız bile kira geliri gibi başka bir geliriniz varsa "geliri yalnızca aylıktan ibaret" şartı sağlanmaz; bu konuda belediyenin ve vergi dairesinin yorumunu almanız önerilir. Muafiyetten yararlanmak için belediyeye başvuru ve belge gerekir; araç yalnızca şartları sizin verdiğiniz bilgilere göre kontrol eder ve hangi şartın sağlanmadığını notta yazar.

Ödeme takvimi ve geç ödeme

Kanunun 30. maddesine göre emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında. Son gün hafta sonuna denk gelirse süre izleyen ilk iş günü sona erer (VUK m.18). Süresinde ödenmeyen vergiye 6183 sayılı Kanun uyarınca aylık gecikme zammı uygulanır; geç kalan bir taksitin maliyetini gecikme zammı aracıyla hesaplayabilirsiniz. Bugün yürürlükteki aylık gecikme zammı oranı %3,7 düzeyindedir.

Emlak vergisi değeri, tapu harcının alt sınırı olarak da kullanılır: satışta harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alınır.

Sık yapılan hatalar

• Büyükşehir artırımını unutmak: Büyükşehir sınırlarında ve mücavir alanda oranlar iki katıdır.
• 2026 sınırını 2 kat sanmak: Tebliğ örneğine göre sınır 2025 değerinin 3 katıdır.
• Muafiyeti otomatik sanmak: Şartları taşısanız da belediyeye başvurmanız gerekir; yazlıkta ve 200 m² üzerindeki meskende muafiyet yoktur.
• Hisseyi hesaba katmamak: Hisseli mülkte her malik yalnızca kendi payının vergisinden sorumludur.
• Taksit tarihini kaçırmak: Mayıs ve Kasım sonundan sonra ödemeye gecikme zammı eklenir.