Emlakçı Komisyonu Hesaplama
Emlakçı Komisyonu Hesaplama
Satışta satış bedelinin %4'ü, kiralamada bir aylık kira üst sınırıyla emlakçı hizmet bedelini KDV dahil hesaplar; alıcı-satıcı (kiracı-kiraya veren) paylarını ve yönetmelik sınırını aşan kısmı gösterir.
Hesap bilgileri
Hesap sonucu
Sonuç burada bir dekont olarak çıkar
Soldaki değerleri girip Hesapla'ya basın. Toplam, hesabın parçaları ve her satırın yasal dayanağı burada görünür; yazdırabilir veya bağlantısını paylaşabilirsiniz.
Emlakçı komisyonu hesaplama aracı, ev alırken, satarken ya da kiralarken emlak danışmanına ödeyeceğiniz hizmet bedelini KDV dahil olarak hesaplar ve Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği'ndeki üst sınırla karşılaştırır. Satışta satış bedelini ve anlaştığınız oranı, kiralamada aylık kirayı ve kaç aylık bedel konuşulduğunu girin; araç alıcı ile satıcının ya da kiracı ile kiraya verenin paylarını, eklenecek KDV'yi ve yönetmelik sınırını aşan bir kısım varsa onu ayrıca gösterir.
Emlakçı komisyonu için yasal sınır nedir?
Yetki belgeli emlak işletmelerinin alabileceği hizmet bedeli, 05.06.2018 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesiyle sınırlandırılmıştır:
- Alım satımda hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz (m.20/1).
- Kiralamada hizmet bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz (m.20/2).
- Hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı (ya da kiracı) arasında eşit paylaştırılır (m.20/4).
- Emlakçı bedele satışta tapu tesciliyle, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla hak kazanır (m.20/3).
Sık duyulan "alıcıdan %2, satıcıdan %2" kalıbı aslında bu kuralın sonucudur: %4 iki tarafın toplamı için üst sınırdır ve eşit paylaşımda her tarafa %2 düşer. Taraflar yazılı olarak farklı bir paylaşım (örneğin tamamını alıcının ödemesi) kararlaştırabilir; ancak bu durumda da toplam %4'ü geçemez. Yönetmelikte sonradan yapılan değişiklikler, 01.10.2026 değişikliği dâhil, bu sınırlara dokunmamıştır.
Emlakçı komisyonu nasıl hesaplanır?
Hesap önce KDV hariç hizmet bedelini bulur, sonra paylaşımı uygular ve her paya KDV ekler. Emlak komisyonu indirimli oran listelerinde yer almadığından genel KDV oranı uygulanır; bu oran 10.07.2023'ten beri %20'dir (Cumhurbaşkanı Kararı 7346). Daha önceki işlemler için araç %18'i kullanır.
Satış: hizmet bedeli = satış bedeli × oran azami = satış bedeli × %4 Kiralama: hizmet bedeli = aylık kira × ay sayısı azami = 1 aylık kira Pay: taraf payı = hizmet bedeli × pay oranı (eşit paylaşımda %50) KDV: KDV dahil pay = pay × (1 + %20) Aşım: max(0; hizmet bedeli − azami)
Matrah, satışta aracılık sözleşmesinde yazan satış bedelidir. Yeni konut gibi KDV'ye tabi bir satışta komisyon, konut bedelinin KDV hariç tutarı üzerinden hesaplanır. Kirada da KDV hariç aylık kira esas alınır.
Örnek hesaplama
Satış: 3.000.000 TL'lik bir dairede yönetmelik üst sınırı olan %4 uygulanırsa KDV hariç hizmet bedeli 3.000.000 × %4 = 120.000 TL olur. %20 KDV 24.000 TL eklenince toplam 144.000 TL eder. Eşit paylaşımda alıcı ve satıcı 60.000'er TL artı KDV, yani her biri 72.000 TL öder.
3.000.000 TL satış, %4, eşit paylaşım
- İşlem: Satış
- Satış bedeli (KDV hariç): 3.000.000,00 TL
- Anlaşılan toplam komisyon oranı: %4
- Aylık kira bedeli (KDV hariç): 25.000,00 TL
- Anlaşılan bedel (kaç aylık kira): 1 ay
- İşlem tarihi: 06.10.2026
- Paylaşım (satış): Eşit (yönetmelik varsayılanı)
- Alıcı payı: %50
- Paylaşım (kiralama): Eşit (yönetmelik varsayılanı)
- Kiracı payı: %50
3.000.000,00 TL satış bedeli üzerinden %4 oranla KDV hariç 120.000,00 TL hizmet bedeli tutar; %20 KDV ile toplam 144.000,00 TL, alıcı ve satıcı eşit paylaşımla her biri 72.000,00 TL öder.
| Taraf | KDV hariç | KDV | KDV dahil |
|---|---|---|---|
| Alıcı (%50) | 60.000,00 TL | 12.000,00 TL | 72.000,00 TL |
| Satıcı (%50) | 60.000,00 TL | 12.000,00 TL | 72.000,00 TL |
| Toplam | 120.000,00 TL | 24.000,00 TL | 144.000,00 TL |
Hesabın açılımı
Hizmet bedeli = satış bedeli × oran; azami = satış bedeli × %4 (iki taraf toplamı); KDV ayrıca eklenir| Hizmet bedeli: 3.000.000,00 × %4 | = | 120.000 | ,00 TL | Taşınmaz Ticareti Yön. m.20/1 |
| KDV: 120.000,00 × %20 | = | 24.000 | ,00 TL | KDVK m.28 · CK 7346 |
| Alıcı payı: 120.000,00 × %50, KDV dahil × 1,2 | = | 72.000 | ,00 TL | Taşınmaz Ticareti Yön. m.20/4 |
| Satıcı payı: (120.000,00 − 60.000,00), KDV dahil × 1,2 | = | 72.000 | ,00 TL | Taşınmaz Ticareti Yön. m.20/4 |
| Azami bedel: 3.000.000,00 × %4 | = | 120.000 | ,00 TL | Taşınmaz Ticareti Yön. m.20/1 |
| Toplam hizmet bedeli (KDV dahil) | = | 144.000 | ,00 TL |
|---|
Karşılaştırma
- Yönetmelik üst sınırında toplam (KDV dahil)144.000,00 TLiki tarafın birlikte ödeyebileceği en yüksek tutar
- Eşit paylaşımda taraf başına üst sınır (KDV dahil)72.000,00 TLsatışta yaygın "%2 + %2" kalıbı
Notlar
- Yönetmelik m.20/1: satışta hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez; bu sınır alıcı ve satıcının ödediklerinin toplamıdır. Emlakçı bedele tapu tesciliyle hak kazanır (m.20/3).
- Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır (m.20/4); farklı paylaşım yalnızca yazılı yetki sözleşmesiyle geçerlidir.
- Hizmet bedeline 06.10.2026 tarihinde geçerli %20 KDV eklenir; emlakçı her tarafa kendi payı için fatura düzenler.
Kiralama: Aylık kirası 25.000 TL olan bir evde emlakçı bir aylık kira tutarında bedel isterse KDV hariç bedel 25.000 TL, KDV ile 30.000 TL olur. Aksi yazılı kararlaştırılmadıysa kiracı ve kiraya veren 15.000'er TL öder. Emlakçı iki aylık kira isterse bedel 50.000 TL'ye çıkar ve yönetmelik sınırını 25.000 TL aşar; araç bu aşımı uyarı olarak gösterir.
Paylaşım ve sözleşme
Yönetmelik, emlakçı ile iş sahibi arasında yazılı bir yetki sözleşmesi yapılmasını öngörür. Hizmet bedelinin oranı ve kimin ne kadar ödeyeceği bu sözleşmede yazmalıdır. Kiralamada uygulamada bedelin tamamının kiracıdan istenmesi yaygındır; bu ancak yazılı olarak kararlaştırılmışsa geçerlidir, aksi hâlde kiraya veren ve kiracı eşit öder. Araçtaki "Özel oran" seçeneğiyle alıcı ya da kiracı payını yüzde olarak girerek farklı paylaşımları da hesaplayabilirsiniz; örneğin 2.400.000 TL'lik satışta %3 komisyonun %75'ini alıcı üstlenirse alıcı 54.000 TL + KDV = 64.800 TL, satıcı 18.000 TL + KDV = 21.600 TL öder.
Emlakçı her tarafa kendi payı için ayrı fatura düzenler. 1 Aralık 2026'dan itibaren satış bedeli güvenli ödeme sistemi üzerinden ödeneceğinden, satışla ilgili diğer kalemleri ve sistemin kullanım bedelini tapu harcı aracında birlikte görebilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- %4'ü her taraf için ayrı sanmak: %4 iki tarafın toplamı için üst sınırdır; alıcıdan %4, satıcıdan %4 istenmesi yönetmeliğe aykırıdır.
- KDV'yi unutmak: Hizmet bedeline %20 KDV eklenir; %4'lük bedel KDV ile toplam satış bedelinin %4,8'ine ulaşır.
- Kirada birden fazla aylık istemek: Kiralamada iki tarafın toplamı bir aylık kirayı geçemez.
- Yazılı anlaşma yapmamak: Paylaşım yazılı kararlaştırılmadıysa bedel eşit bölünür.
- Tapu harcını komisyonla karıştırmak: Tapu harcı devlete ödenen ayrı bir harçtır; komisyon ise emlakçının hizmet bedelidir.
Sık sorulan sorular
Emlakçı komisyonu 2026'da yüzde kaç?
Satışta iki tarafın toplamı için KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada KDV hariç en fazla bir aylık kira bedelidir. Bunun üzerine %20 KDV eklenir.
Emlakçı komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı eşit öder. Eşit paylaşımda her birinin payı en fazla satış bedelinin %2'si artı KDV'dir.
Kirada emlakçı komisyonunu kiracı mı öder?
Yönetmeliğe göre kiraya veren ve kiracı eşit öder. Tamamının kiracı tarafından ödenmesi ancak yazılı olarak kararlaştırılırsa geçerlidir ve toplam yine bir aylık kirayı geçemez.
Emlakçı komisyonuna KDV eklenir mi?
Evet. Hizmet bedeline 10.07.2023'ten beri genel oran olan %20 KDV eklenir. Yönetmelikteki %4 ve bir aylık kira sınırları KDV hariç tutarlardır.
Emlakçı yasal sınırdan fazla isterse ne olur?
Sınırı aşan kısım talep edilemez. Ticaret il müdürlüğüne şikâyet hakkınız vardır; araç anlaşılan bedelin sınırı aşan kısmını ayrıca gösterir.
Satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Yönetmeliğe göre emlakçı hizmet bedeline satışta tapu tesciliyle, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla hak kazanır. Sözleşmedeki cayma ve ön ödeme hükümlerini ayrıca okuyun.