Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır? Oranlar, Vergi Değeri, 2026 Artış Sınırı ve Muafiyet

Kısaca

Yıllık emlak vergisi vergi değeri × binde oran formülüyle bulunur. Oranlar meskenlerde binde 1, işyeri gibi diğer binalarda binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1’dir; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde hepsi %100 artırımlı uygulanır. Vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart–Mayıs ve Kasım.

2026, yeni birim değerlerin uygulandığı takdir yılıdır; 7566 sayılı Kanunla (yürürlük 19.12.2025) yeniden düzenlenen geçici madde 23’e göre 2026 vergi değeri 2025 değerinin üç katını geçemez. Aynı kanunla sonraki yıllardaki artış yeniden değerleme oranının tamamına bağlandı. Bu yazı 06.10.2026 itibarıyla geçerli mevzuata göre hazırlanmıştır.

Hangi oranlar uygulanır?

Bina vergisinin oranı 1319 sayılı Kanun m.8’de, arazi ve arsa vergisinin oranı m.18’de yazılıdır. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar için oranlar %100 artırımlıdır; Cumhurbaşkanı oranları yarısına kadar indirmeye ya da üç katına kadar artırmaya yetkilidir. Aşağıdaki tablo kanundaki oranları gösterir.

Taşınmaz türü	Normal oran	Büyükşehir ve mücavir alan
Mesken (konut)	Binde 1	Binde 2
İşyeri ve diğer binalar	Binde 2	Binde 4
Arsa	Binde 3	Binde 6
Arazi	Binde 1	Binde 2

Yeni inşa edilen bir binanın vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz; bu hüküm inşaatın sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır (m.8).

Vergi değeri nasıl belirlenir?

Vergi değeri (matrah), arsa ve araziler için Vergi Usul Kanunu’na göre takdir komisyonlarının belirlediği asgari ölçüde birim değerlere; binalar için ise bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payı değerine dayanır (m.29). Takdir işlemleri dört yılda bir yapılır (m.9, m.11). Mükellefiyetin başlangıç yılını izleyen yıldan itibaren değer her yıl, o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı kadar artırılır. 7566 sayılı Kanun m.11 ile bu artış, önceki “yeniden değerleme oranının yarısı” yerine “yeniden değerleme oranında” uygulanmak üzere değiştirilmiştir. Vergi değerinde bin liraya, verginin hesabında bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz (m.29). 2026 değerleri ise yeni takdirle belirlendiği için bu yılın artışını aşağıdaki geçici madde 23 sınırlar.

Emlak vergisi değeri yalnızca bu verginin değil, tapu harcının alt sınırının da dayanağıdır: harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alınır. Ayrıntı için tapu harcı nasıl hesaplanır yazısına bakın.

2026 artış sınırı: geçici madde 23

7566 sayılı Kanun m.10 ile 1319 sayılı Kanunun geçici 23. maddesi yeniden düzenlendi. Madde şunu söyler: 2025 yılında 2026 için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak m.29’a göre 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. “İki kat fazlası”, 2025 değerine iki katının daha eklenmesi, yani 2025 değerinin üç katı demektir; 2025 vergi değeri 900.000 TL olan bir taşınmazın 2026 değeri en çok 2.700.000 TL olur (Seri No: 89 Tebliğ örneğiyle uyumlu).

Aynı madde 2027, 2028 ve 2029 yıllarında bina ve arazi vergisi matrahlarının ve asgari birim değerlerin bu sınırlı değerler üzerinden hesaplanacağını, ayrıca emlak vergisi değeri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer yükümlülüklerin de bu değerleri dikkate alacağını söyler. Sınır yalnızca emlak vergisini değil, bu değere bağlı harçları da etkiler.

Örnek: sınır ve oran birlikte

Büyükşehirdeki bir konutun 2025 vergi değeri 900.000 TL, belediyenin 2026 için hesapladığı sınırsız değer 3.500.000 TL olsun. Sayılar sitenin emlak vergisi hesaplayıcısından alınmıştır (vergi yılı 2026; 3.500.000 TL varsayımsal bir hesaplanan değerdir, kendi değerinizi belediyenizden öğrenin):

Sınır   = 900.000,00 × 3        = 2.700.000,00 TL
Uygulanan vergi değeri         = 2.700.000,00 TL  (3.500.000,00 TL değil; fark 800.000,00 TL)
Oran (büyükşehir, konut)       = binde 2
Yıllık vergi = 2.700.000,00 × 2 / 1.000 = 5.400,00 TL
Taksitler: 31.05.2026'ya kadar 2.700,00 TL + 30.11.2026'ya kadar 2.700,00 TL

Aynı 2.700.000 TL vergi değerinde taşınmaz türüne ve konuma göre yıllık vergi şöyle değişir:

Taşınmaz türü	Büyükşehir dışı	Büyükşehir ve mücavir alan
Konut	2.700,00 TL	5.400,00 TL
İşyeri	5.400,00 TL	10.800,00 TL
Arsa	8.100,00 TL	16.200,00 TL
Arazi	2.700,00 TL	5.400,00 TL

Paylı mülkiyette malikler vergiyi hisseleri oranında öder; elbirliği mülkiyette ise vergiden müteselsilen sorumludur (m.3). Örneğin aynı büyükşehir konutunda %50 hisse için yıllık vergi 2.700,00 TL’dir.

Tek mesken muafiyeti

Kanunun 8. maddesi Cumhurbaşkanına, belirli gruplar için brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskende vergi oranını sıfıra kadar indirme yetkisi verir. 2006/11450 sayılı Karar (RG 29.12.2006) bu yetkiyi kullanarak oranı 2007 ve sonraki yıllar için sıfırlamıştır. Kapsam şöyledir:

• Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
• Gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanlar (emekliler),
• Gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri.

Şartlar: Türkiye sınırları içinde tek meskeniniz olacak (intifa hakkı dahil), brüt 200 m²’yi aşmayacak. Tek meskene hisseyle sahipseniz muafiyet hisseniz için uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenlerde (yazlık gibi) muafiyet yoktur. Geliri olmadığının belgelenmesinin usul ve esaslarını Maliye Bakanlığı belirler; muafiyet için vergiyi tarh eden belediyeye başvurun.

Hesaplayıcıda aynı büyükşehir konutu için emekli, tek konut ve 120 m² girdisiyle yıllık vergi 0 TL çıkar. Brüt alan 250 m² olursa ya da konut dinlenme amaçlıysa muafiyet uygulanmaz ve vergi 5.400,00 TL’dir.

Ne zaman ve nasıl ödenir?

Kanun m.30’a göre emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayı içinde. Hazine ve Maliye Bakanlığı ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir. 2026’da ikinci taksitin son günü 30.11.2026’dır. 06.10.2026 itibarıyla birinci taksit dönemi geçmiştir; ikinci taksit Kasım ayı sonuna kadar ödenir.

Vergi değerini değiştiren bir olay (yeni bina, devir, vasıf değişikliği gibi) yaşandığında mükellefiyet, kanunda belirtilen hâllerde olayı izleyen bütçe yılından itibaren başlar (m.9); bildirim gereken durumlarda bildirim verilir (m.23). Taşınmazı satacaksanız, satışın vergisel sonuçları için değer artışı kazancı vergisi yazısına da göz atın.

Değerli konut vergisi ayrıdır

1319 sayılı Kanunun 42 ila 44. maddelerinde emlak vergisinden ayrı olarak “değerli konut vergisi” düzenlenmiştir. Bu verginin 2026 yılında uygulanacak, m.42’deki alt sınır tutarı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile 17.711.000 TL olarak ilan edilmiştir (RG 31.12.2025, S. 33124 5. Mükerrer). Bu yazıdaki hesap yalnızca emlak vergisini kapsar; değeri yüksek konutlar için bu ayrı verginin şartlarını güncel mevzuattan ve belediyenizden kontrol edin.

Bu yazı genel bilgi içindir; belediyenizin bildirimi ve somut durumunuz belirleyicidir. Muafiyet ve değer konularında belediyenize ya da bir mali müşavire danışın.

Sık sorulan sorular

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Yıllık emlak vergisi, taşınmazın vergi değeri ile oranın çarpımıdır (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.7, m.8, m.17, m.18). Meskenlerde oran binde 1, diğer binalarda binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1’dir; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar %100 artırımlı uygulanır. Örneğin büyükşehirde 2.700.000 TL vergi değerli bir konut için yıllık vergi 2.700.000 × binde 2 = 5.400 TL’dir.

2026’da emlak vergisi ne kadar arttı, artış sınırı var mı?

2026 vergi değerleri, 2025’te 2026 için takdir edilen yeni arsa ve arazi birim değerleriyle hesaplandı; ancak 1319 sayılı Kanun geçici madde 23 (7566 s.K. m.10, yürürlük 19.12.2025) uyarınca 2026 bina ve arazi vergi değerleri 2025 vergi değerlerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez. 2027, 2028 ve 2029 değerleri bu sınırlı değerler üzerinden hesaplanır; 7566 s.K. m.11 ile m.29’daki yıllık artış da yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamı olarak değiştirildi. Kendi taşınmazınızın vergi değerini belediyenizden öğrenebilirsiniz.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Kanuna göre emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayı içinde (m.30). 2026’da ikinci taksitin son günü 30.11.2026’dır. Hazine ve Maliye Bakanlığı ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir; kendi belediyenizin takvimini kontrol edin.

Tek evi olan emekli emlak vergisi öder mi?

Gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanlar (emekliler), hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri için Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskenlerinde bina vergisi oranı 2007’den itibaren sıfıra indirilmiştir (1319 s.K. m.8/2, 2006/11450 sayılı Karar). Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenlerde bu hüküm uygulanmaz; belgelendirme usulünü belediyenize sorun.

Kaynaklar

• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (m.3, 7, 8, 9, 17, 18, 23, 29, 30; geçici m.23)
• 7566 sayılı Kanun — Resmî Gazete 19.12.2025, S. 33112 (m.10: geçici madde 23; m.11: madde 29)
• Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) — Resmî Gazete 31.12.2025, S. 33124 (5. Mükerrer)
• Bakanlar Kurulu Kararı 2006/11450 — Resmî Gazete 29.12.2006, S. 26391 (tek mesken, vergi oranı sıfır)
• Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) — geçici madde 23 örnekleri (Alomaliye metin aynası)
• Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) — 2026 değerli konut vergisi tutarı (Alomaliye metin aynası)