Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TBK 344, 12 Aylık TÜFE Ortalaması ve Örnekler

Kısaca

Konut ve çatılı işyeri kirasında, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/1). Uygulamada yenileme ayından bir önceki ayın TÜİK verisi esas alınır. Eylül 2026’da yenilenen kiralar için bu oran %31,79’dur (Ağustos 2026 verisi): 20.000 TL’lik bir konut kirası en fazla 26.358,00 TL olabilir. Ekim 2026 yenilemelerinde ise 05.10.2026’da yayımlanan Eylül 2026 verisi esas alınır.

Konutta %25 sınırı yalnızca 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulandı; işyerinde hiç uygulanmadı. Beş yıl dolan sözleşmelerde yeni bedeli hâkim belirler. Hesabı kendi rakamlarınızla kira artışı hesaplayıcısı ile yapabilirsiniz.

TBK m.344 ne diyor?

Madde, dört fıkrada kira bedelinin belirlenmesini düzenler:

1. Anlaşma varsa: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
2. Anlaşma yoksa: Kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
3. Beş yıl sonra: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
4. Yabancı para: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m.138 saklıdır. Beş yıldan sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkraya göre belirlenir.

Bu hüküm, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle değişmiştir; 01.01.2019’dan geçerli olmak üzere ölçüt “üretici fiyat endeksindeki artış” yerine “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oldu. TBK m.344, kanunun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ayırımında yer alır (m.339). Bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz.

Hangi ayın TÜFE oranı uygulanır?

Kanun belirli bir ay yazmaz; “bir önceki kira yılındaki” TÜFE 12 aylık ortalama değişimini esas alır. Uygulamada, yenileme ayından bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranı kullanılır (ör. Temmuz’da yenilenen kira için Haziran verisi). TÜİK ayın verisini izleyen ayın başında yayımlar: Ağustos 2026 verisi 03.09.2026’da, Eylül 2026 verisi 05.10.2026’da yayımlandı.

Aşağıdaki tablo, sitenin kira artışı hesaplayıcısındaki veriye göre son 12 yenileme ayında uygulanan oranları gösterir:

Yenileme ayı	Esas alınan veri ayı	TÜFE 12 aylık ortalama
Ekim 2025	Eylül 2025	%38,36
Kasım 2025	Ekim 2025	%37,15
Aralık 2025	Kasım 2025	%35,91
Ocak 2026	Aralık 2025	%34,88
Şubat 2026	Ocak 2026	%33,98
Mart 2026	Şubat 2026	%33,39
Nisan 2026	Mart 2026	%32,82
Mayıs 2026	Nisan 2026	%32,43
Haziran 2026	Mayıs 2026	%32,24
Temmuz 2026	Haziran 2026	%32,03
Ağustos 2026	Temmuz 2026	%31,90
Eylül 2026	Ağustos 2026	%31,79

Ekim 2026’da yenilenen kiralarda esas alınacak veri, 05.10.2026’da yayımlanan Eylül 2026 verisidir. Bu yazıdaki hesaplar Eylül 2026 yenilemeleri (Ağustos 2026 verisi) için yapılmıştır. Hesaplayıcının veri dosyasında henüz bulunmayan bir ay için son kayıtlı ay kullanılır ve bu uyarıyla belirtilir; Ekim 2026 yenilemesinde böyle bir uyarı görürseniz TÜİK’in Eylül 2026 bültenindeki “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranını esas alın.

%25 sınırı: ne zaman uygulandı, ne zaman bitti?

Kira artışında konutlar için geçici bir üst sınır uygulandı. Her iki geçici madde de aynı kuralı koyar: bir önceki kira yılının bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla anlaşma geçerlidir; bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimi %25’in altında kalmışsa değişim oranı geçerlidir. Yani uygulanan sınır, TÜFE oranı ile %25’in küçüğüdür.

Dönem (yenileme tarihi)	Kapsam	Sınır	Dayanak
11.06.2022 – 01.07.2023 (bu tarih dahil)	Yalnızca konut	Azami %25 (TÜFE daha düşükse TÜFE)	TBK geçici m.1 (7409 s.K., 8/6/2022; yürürlük 11/6/2022)
02.07.2023 – 01.07.2024 (bu tarihler dahil)	Yalnızca konut	Azami %25 (TÜFE daha düşükse TÜFE)	TBK geçici m.2 (7456 s.K., 14/7/2023; yürürlük 15/7/2023)
02.07.2024 ve sonrası	Konut ve çatılı işyeri	Yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama	TBK m.344

Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir; kural hâkim kararları için de uygulanır. Sınırın bittiği gün önemlidir. Aynı 20.000 TL’lik konut kirası için:

01.07.2024 yenileme (sınır dönemi): Haziran 2024 TÜFE ortalaması %65,07, sınır %25
  → yeni kira en fazla 25.000,00 TL (artış 5.000,00 TL)
02.07.2024 yenileme (sınır bitti):  Haziran 2024 TÜFE ortalaması %65,07
  → yeni kira en fazla 33.014,00 TL (artış 13.014,00 TL)

Konut ve işyeri kirası arasındaki fark

Konut: Yukarıdaki tabloya göre; 11.06.2022–01.07.2024 arasında yenilenen kira dönemlerinde azami %25, öncesinde ve sonrasında yalnızca TÜFE ortalaması.

Çatılı işyeri: TBK m.344 işyeri kiralarında da uygulanır; %25 geçici sınırı ise işyerlerine uygulanmadı, çünkü geçici m.1 ve m.2 yalnızca “konut kiraları bakımından” hüküm kurar. Aynı 15.000 TL’lik kira 10.06.2024’te yenilendiğinde:

Konut:   Mayıs 2024 TÜFE ortalaması %62,51, sınır %25 → 15.000,00 × 1,25   = 18.750,00 TL
İşyeri:  Mayıs 2024 TÜFE ortalaması %62,51            → 15.000,00 × 1,6251 = 24.376,50 TL

Ayrıca 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine göre, kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m.344 dahil bazı hükümler 01.07.2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmadı; bu süre 2020 Temmuz’unda doldu ve o tarihten sonra bu işyeri kiralarında da TBK m.344 uygulanır. Bu dönemden önceki kira uyuşmazlıklarında sözleşme hükümleri ve eski kanun hükümleri devreye girebilir; böyle bir durumda hukuki destek almak yerinde olur.

Örnek hesaplar

Aşağıdaki sayıların hepsi sitenin kira artışı hesaplayıcısından alınmıştır.

1. Eylül 2026 yenilemesi, konut. Mevcut kira 20.000 TL, yenileme 15.09.2026. Ağustos 2026 verisi %31,79 esas alınır:

Yeni kira = 20.000,00 × (1 + 31,79 / 100) = 26.358,00 TL
Artış tutarı = 26.358,00 − 20.000,00 = 6.358,00 TL

2. Sözleşmede daha düşük oran varsa. Aynı kirada sözleşme %20 artış öngörüyorsa tavan artışı zorunlu kılmaz; sözleşme oranı uygulanır:

Yeni kira = 20.000,00 × 1,20 = 24.000,00 TL  (artış 4.000,00 TL)

3. Sınır döneminden sonra. 15.000 TL’lik konut kirası 10.08.2024’te yenilenirse esas alınan Temmuz 2024 verisi %65,93’tür ve %25 sınırı artık yoktur:

Yeni kira = 15.000,00 × 1,6593 = 24.889,50 TL  (artış 9.889,50 TL)

4. Yabancı para kirası. Kira bedeli yabancı para ve sözleşme 5 yılını doldurmamışsa 15.09.2026 yenilemesinde artış yapılamaz: 1.000 yabancı para birimi kira aynen kalır (TBK m.344/4).

Beş yıl sonra ve anlaşma olmayan hâllerde kira tespiti

TBK m.344/3’e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli taraflar ne kararlaştırmış olursa olsun hâkim tarafından belirlenir. Hâkim; TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir. Bu nedenle beş yılı doldurmuş bir sözleşmede hesaplayıcının verdiği tutar yalnızca TÜFE referansıdır; mahkemece belirlenen bedel bundan farklı olabilir. Örnek: 20.000 TL’lik kira, sözleşme başlangıcı 15.09.2021 olan bir konutta 15.09.2026’da yenilenirse hesaplayıcı yine %31,79’a göre 26.358,00 TL’yi gösterir, ancak 5 yıl dolduğu için hâkimin farklı bir bedel belirleyebileceği uyarısını verir.

Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Mahkemece belirlenecek bedel, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde artışı yazılı olarak kiracıya bildirmiş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması hâlinde yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur (m.345/3).

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir: 01.09.2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; 7445 s.K. ile eklendi). Taraflar arabulucu önünde anlaşabilir; anlaşamazlarsa dava yolu açılır. Süreler ve usul konusunda somut durumunuza göre bir avukattan ya da baronuzun adli yardım bürosundan destek alın.

Yenileme anında dikkat edilecekler

• Tarihi doğru alın. Yeni kira döneminin başladığı tarih, hangi ayın verisinin ve %25 sınırının uygulanıp uygulanmayacağını belirler.
• Tavanı aşan oran geçerli olmaz. Anlaşma, TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Sözleşmedeki oran düşükse o geçerlidir. Tavan, artış yapma zorunluluğu getirmez.
• Yazılı kayıt tutun. Artış bildirimini, yenileme tarihini ve ödeme dekontlarını saklayın; kira tespiti davasında işe yarar.
• Hesabı rakamla yapın. Kira artışı hesaplayıcısı yenileme tarihine göre doğru veri ayını seçer. Kiranın artış sınırı, kredi taksidiyle karşılaştırma gibi kararlar için konut kredisi ne zaman mantıklı yazısına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi içindir; kira uyuşmazlıkları somut olayın koşullarına göre değişir ve mevzuat güncellenebilir. Hesaplarda sözleşmenizi ve yenileme tarihinizi esas alın; tutar büyükse ya da taraflar anlaşamıyorsa bir avukattan görüş alın.

Sık sorulan sorular

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Yeni kira = mevcut kira × (1 + artış oranı / 100) formülüyle bulunur. Artış oranı, taraflarca daha düşük bir oran kararlaştırılmadıkça, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Örneğin Eylül 2026’da yenilenen 20.000 TL’lik bir kira için uygulamada Ağustos 2026 verisi olan %31,79 esas alınır ve yeni kira en fazla 26.358,00 TL olur.

Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. %25 sınırı yalnızca konut kiralarında, 11.06.2022 ile 01.07.2024 (bu tarih dahil) arasında yenilenen kira dönemleri için uygulandı (TBK geçici m.1 ve m.2). 02.07.2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yeniden TÜFE 12 aylık ortalama kuralı geçerlidir. İşyeri kiralarında %25 sınırı hiç uygulanmadı.

Kira artışında hangi ayın TÜFE oranı esas alınır?

Kanun metni belirli bir ay göstermez; “bir önceki kira yılında” TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Uygulamada, yenileme ayından bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama oran kullanılır: Eylül 2026’da yenilenen kira için Ağustos 2026 verisi, Ekim 2026’da yenilenen kira için Eylül 2026 verisi.

Kira sözleşmesi 5 yılı doldu, artış nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, taraflar anlaşmış olsa da, hâkim tarafından TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu durumda TÜFE oranı yalnızca bir referanstır.

Yabancı para ile kira bedeli artırılabilir mi?

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıl geçtikten sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/4).

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.339, m.344, m.345; geçici m.1 ve m.2; 6217 s.K. geçici m.2)
• TÜİK verisiyle Ağustos 2026 enflasyon rakamları (12 aylık ortalamalara göre %31,79) — Alomaliye
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk; yürürlük 01.09.2023)
• Strateji ve Bütçe Başkanlığı — 2026 yılı Eylül ayı Tüketici ve Üretici Fiyat Gelişmeleri (05.10.2026)
• Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu — Kira artış oranı hesaplama (uygulamadaki ay seçimi; ikincil kaynak)