Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Arsa Payı Devri ve Arsa Sahibinin Riskleri

Kısaca

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsa payını müteahhide verir, müteahhit parasıyla bina yapar ve bağımsız bölümlerin önceden belirlenen kısmını arsa sahibine bırakır. Sözleşme taşınmaz devri içerdiği için resmî şekle bağlıdır (TMK m.706); uygulamada noterde düzenlenir. Arsa sahibinin asıl riski, arsa payını devrettikten sonra binanın bitmemesi; bu yüzden devrin zamanı, teslim tarihi ve gecikme cezası sözleşmenin en önemli üç maddesi.

Hukuki nitelik: eser sözleşmesi artı devir vaadi

Kanunda kat karşılığı sözleşmesi için ayrı bir bölüm yok. Müteahhit bina yapmayı üstlendiği için eser sözleşmesi hükümleri (TBK m.470 vd.), arsa payını karşılığında alıp bağımsız bölüm bırakmayı üstlendiği için taşınmaz devri hükümleri birlikte işliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu sözleşmeyi m.10’da anıyor: hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse, yüklenicinin talebiyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi idare eliyle yapılabiliyor.

Arsadan gelir elde etmenin öteki yolları arsa nedir yazısında; burada yalnızca sözleşmenin kendisi var.

Şekil şartı: noter ve tapu

Mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmesine bağlı (TMK m.706, taşınmaz satışında TBK m.237 de aynı kuralı koyuyor). Noterlik Kanunu m.60, noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma ve bunu tarafın talebiyle tapu siciline şerh verdirme yetkisini veriyor. Pratikte bu, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması demek; “kat karşılığı anlaştık” diye imzalanan adi yazılı kâğıt, devir yükümlülüğü bakımından sağlam zemin sayılmaz.

Tapu tarafında asıl koruma şerh. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebiliyor ve şerhle birlikte arsa üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebiliyor (TMK m.1009). Müteahhit için güvence bu, arsa sahibi içinse arsa payını kimin, ne zaman devralacağını kayda geçirmenin yolu.

Arsa payı müteahhide nasıl devredilir?

Kanun devir anını taraflara bırakıyor. Sözleşmelerde üç yöntem görülür:

Yöntem	Arsa sahibi için anlamı
İmzada tamamen devir	Müteahhit arsanın maliki olur; arsayı ipotekleyebilir, borcu için haczedilmesi riski doğar
İnşaat ilerledikçe kısım kısım devir	Devir, tamamlanan bölümlerle bağlantılı olduğundan arsa sahibi baskı gücünü korur
Payı sahibinde bırakıp devir vaadini şerh	Mülkiyet bina bitene kadar arsa sahibinde kalır; müteahhit şerhle korunur

Kat irtifakı kurulduktan sonra arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez (KMK m.5); sözleşmede hangi bağımsız bölümün hangi arsa payına bağlanacağı bu yüzden baştan yazılmalı. Müteahhit payı devralıp üçüncü kişilere daire satmaya başlarsa, arsa sahibine düşen bölümlerin hangi güvenceyle korunduğu sözleşmede görünmüyorsa risk tam burada büyür.

Paylaşım oranı nasıl konuşulur?

Oran kanunla değil pazarlıkla belirleniyor ve neyin üzerinden hesaplandığı oranın kendisi kadar önemli. Diyelim 600 m² parselde emsal (KAKS) 2,00: emsale esas inşaat alanı 600 × 2,00 = 1.200 m². Arsa sahibi %45 alırsa 540 m², müteahhit 660 m² alır. Ama bina ortak alanlar, bodrum ve emsal dışı kısımlarla bundan büyük yapılır; oran emsal alan üzerinden mi, brüt inşaat alanı üzerinden mi hesaplanacak? Aynı yüzde, iki farklı metrekare çıkarır.

Metrekare yetmez, hangi daire olduğu da belli olmalı: kat, cephe, daire numarası ve brüt/net alanlar sözleşme ekindeki projede gösterilmeli. Arsa sahibine kalan bölümlerin yerinin kura ile belirleneceği yazılırsa o da kura tarihi ve usulüyle sözleşmeye girmeli.

Arsa sahibi için riskler

İlk risk müteahhidin işi bitirememesi. İşin süresinde bitmeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473); ama arsa payı çoktan devredilmişse dönmek pratikte kolay değil. İkinci risk ayıp: taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalar teslimden beş yıl sonra zamanaşımına uğruyor, yüklenicinin ağır kusuru varsa süre yirmi yıl (m.478). Üçüncü risk müteahhidin üçüncü kişilere borcu: arsa payı müteahhit adına geçmişse alacaklılar bu paya yönelebilir.

Dördüncü risk görünmeyen yük. Binanın ruhsatı, projesi ve yapı kullanma izin belgesi olmadan kat mülkiyetine geçilemiyor; sözleşmede “iskân müteahhide ait” yazması yetmez, iskân alınmadan teslim edilen dairenin kat mülkiyeti tapusu verilemez.

Sözleşmeye yazılması gerekenler

Teslim tarihi gün olarak yazılmalı, “inşaat bitince” değil. Gecikme için günlük cezai şart belirlenmeli; ceza miktarını taraflar serbestçe belirleyebilir (TBK m.182), ama fahiş olursa hâkim indirebilir; müteahhit tacirse Türk Ticaret Kanunu m.22 gereği bu indirim talebi kapalıdır. Müteahhidin işi bırakması ihtimaline karşı teminat mektubu ya da benzeri güvence istenebilir. Malzeme ve kalite listesi (kaplama, doğrama, ısıtma, asansör markası aralığı) ekte yer almalı. Ortak alanların, otopark ve bodrumun kime ait olduğu, arsa payı devir aşamaları, projede değişikliğin kimin onayına bağlı olduğu ve müteahhidin hakkını üçüncü kişiye devredip devredemeyeceği açık yazılmalı.

Vergi boyutu sözleşmenin yapısına göre değişiyor. KDV Kanunu arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim sayıyor: arsa payının müteahhide, bağımsız bölümün arsa sahibine teslimi (m.2/5), ve arsa sahibine bırakılan bölümün bedeli, Vergi Usul Kanunu’ndaki ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirleniyor (m.27/6). Bu teslimlerin KDV doğurup doğurmadığı ve oranı arsa sahibinin durumuna bağlı. Arsa payının devri ve alınan dairenin satışı değer artışı kazancı hesabını da etkileyebiliyor; devrin tapu harcı sonucunu da önceden hesaplayın.

İmzadan önce sözleşme taslağını bir avukata ve vergi sonuçlarını mali müşavire gösterin; bu yazı, tek bir sözleşmenin yerine geçecek bir model değil.

Sık sorulan sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretmeyi, müteahhidin de arsa üzerine bina yapıp bağımsız bölümlerin belirlenen kısmını arsa sahibine bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Kanunda bu adla ayrı bir sözleşme tipi yoktur; eser sözleşmesi (TBK m.470) ile taşınmaz devri vaadinin karışımı olarak değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 sözleşmeyi ‘kat karşılığı inşaat sözleşmesi’ adıyla anar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılır?

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekle bağlıdır (TMK m.706). Uygulamada sözleşme noterde düzenlenir; Noterlik Kanunu m.60 noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma ve tapuya şerh verdirme yetkisi tanır. Adi yazılı sözleşme, devir yükümlülüğü bakımından geçerlilik sorunu doğurabilir; imzadan önce noterden bilgi alın.

Arsa payı müteahhide ne zaman devredilir?

Kanun bir zaman belirlemez; taraflar kararlaştırır. Üç yaygın yol vardır: sözleşme imzasında tamamını devretmek, inşaat ilerledikçe kısım kısım devretmek ya da payı arsa sahibinde bırakıp müteahhide devri vaat etmek ve vaadi tapuya şerh ettirmek (TMK m.1009). Riski azaltan yöntemler olarak devrin inşaatın ilerleyişine bağlandığı kademeli devir ve şerhli satış vaadi anlatılır; hangisinin uygun olduğu sözleşmenin koşullarına bağlıdır.

Müteahhit işi zamanında bitirmezse ne olur?

Sözleşmede gecikme için cezai şart yazılıysa arsa sahibi ifayı ve cezayı isteyebilir (TBK m.179). İşin süresinde bitmeyeceği açıkça anlaşılırsa teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Ayıplı teslimde dava zamanaşımı taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıldır (TBK m.478).

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.2, m.3, m.10: kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat irtifakı)
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu (m.706 devir sözleşmelerinin şekli, m.1009 şerh)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.179 ceza koşulu, m.470 ve devamı eser sözleşmesi)
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu (m.60: taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapu şerhi)
• 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (m.2/5 arsa karşılığı inşaat işleri, m.27/6 bedel)