Kira Depozitosu: Üst Sınır Üç Kira, Para Bankada Durur ve İade Böyle İşler

Kısaca

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira depozitosu en fazla üç aylık kira kadar olabilir ve sözleşmeyle kiracıya yüklenmişse geçerlidir. Para ev sahibinin eline değil, kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; ev sahibinin onayı olmadan çekilemez. Kira sona erince taraflar anlaşırsa para hemen geri verilir; anlaşamazlarsa ev sahibinin üç ay içinde dava ya da icra bildirimi yapması gerekir, yoksa banka parayı kiracıya öder (TBK m.342).

Üst sınır: üç kira

Kanun, kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bunun üç aylık kira bedelini aşamayacağını söylüyor (TBK m.342/1). Sınır güvencenin türünden bağımsız: nakit depozito, kıymetli evrak ya da banka teminatı hepsi bu tavana tabi. Zorunluluk da yok; sözleşme güvence hükmü içermiyorsa depozito istenemez.

Diyelim aylık kira 20.000 TL. Üç aylık sınır 60.000 TL; ev sahibi 80.000 TL isterse aşan 20.000 TL kanuna aykırı. Kira yıllık artışla yükseldiğinde güvencenin de yükselip yükselmeyeceği, sözleşmedeki ek güvence hükmüne bağlı. Yenileme zammının tavanı kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında; yıl yıl oranlar kira artış oranı 2026 yazısında. Kasım 2026 yenilemesinde tavan %31,23, yani 20.000 TL’lik kira en fazla 26.246 TL olabiliyor; üç aylık depozito sınırı da o durumda 78.738 TL’ye çıkıyor.

Hangi kiralarda geçerli?

Üç kira sınırı ve bankada tutma kuralı konut ve çatılı işyeri kiralarına ait (m.342’nin fıkra metni konut ve çatılı işyerini sayıyor). Arsa, açık alan ya da başka tür kiralarda bu madde uygulanmıyor, taraflar daha serbest anlaşabiliyor. Kiracı için pratik sonuç şu: kiranız konut ya da çatılı işyeri ise, “iki ay depozito, bir ay komisyon, bir ay peşin” gibi yığılmış taleplerde depozito payının üç kirayı geçip geçmediğine bakın; emlakçı komisyonu ayrı bir kalem ve ayrı bir mevzuata tabi.

Paranın durduğu yer

Bankada tutma kuralı depozitonun asıl güvencesi. Kiracı parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bankaya depo eder (m.342/2). Banka, güvenceyi üç yoldan biriyle geri verir: iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı.

Uygulamada depozito çoğu zaman elden ya da havaleyle ev sahibine veriliyor. Kanun bunu öngörmüyor, ama yasak da koymuyor: elden verilen depozitonun iadesi, kiraya verenin dürüstlüğüne ve sizin ödemeyi ispatlayabilmenize kalıyor. Ödemeyi dekontla yapın, sözleşmeye “depozito olarak … TL alınmıştır” yazdırın.

İade koşulları ve süre

Banka hesabındaki depozitoda iki kapı var. Taraflar anlaşırsa para derhal iade edilir. Anlaşamazlarsa kiraya veren, kira sözleşmesinin bitişinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını ya da icra veya iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmek zorunda. Bildirmezse banka, kiracı isterse güvenceyi iade eder (m.342/3).

Elden verilen depozitoda süre kanunda yazmıyor; genel hükümler işler. İade tarihi sözleşmede varsa o gündür, yoksa tahliye ve anahtar teslimiyle birlikte istemek mantıklı. Teslim tutanağı hazırlamak ve dairenin durumunu fotoğraflamak ileride “hasar var” itirazına karşı en kolay savunma.

Neye mahsup edilebilir?

Depozito, sözleşmeden doğan alacakların güvencesi. Ödenmemiş kira, kullanma giderleri (ısıtma, aydınlatma, su; kiracı bunlara katlanmakla yükümlü, m.341) ve kiracının kusuruyla oluşan belgeli hasar mahsup konusu olabilir. Giderlere katlanan taraf, ispat edici belgelerin bir örneğini istem üzerine karşı tarafa vermek zorunda (m.341/2). Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değil (m.334/1); boyanın solması, parkede hafif iz bu sınıfa girer. Kiracının sözleşme bitince “ne olursa öderim” diye önceden verdiği tazminat taahhütleri de, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında geçersiz (m.334/2).

Teslim anı ayrıca önemli. Kiraya veren, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmek zorunda; bildirmezse, olağan incelemeyle fark edilemeyen eksiklikler dışında kiracı her türlü sorumluluktan kurtuluyor (m.335). Yani “sonra bakarız” diyerek anahtarı almak, ev sahibinin kesinti hakkını zayıflatıyor.

Bir örnek: depozito 60.000 TL, kiracı çıkarken ödenmemiş son ay kirası 20.000 TL, kapanış doğalgaz ve su faturaları 1.850 TL, belgeli kapı onarımı 4.500 TL olsun.

Mahsup kalemleri:
20.000,00 + 1.850,00 + 4.500,00
→ 26.350,00 TL

İade edilecek:
60.000,00 − 26.350,00
→ 33.650,00 TL

Kiracı kapı onarımını fahiş buluyorsa tutarın tek taraflı kesilmesi bankadan para çıkarmaz; ev sahibinin dava ya da icra yoluna gitmesi ve bunu üç ay içinde bildirmesi gerekir.

Sık anlaşmazlıklar

İlki “depozito son ayın kirasına sayılır” talebi. Kiracı depozitoyu kendi kararıyla kiraya mahsup edemez; kiraya veren bu yönde yazılı kabul vermedikçe ödenmemiş kira ayrı bir borç olarak duruyor. İkincisi ev sahibinin “boya parası” ya da “temizlik ücreti” adıyla sabit kesinti yapması; eskime kiracıya yüklenemediği (m.334) ve olağan temizlik zaten kullanımın parçası olduğu için belgelenmemiş sabit kesintiyi savunmak zor. Üçüncüsü, elden verilmiş depozitonun inkârı; dekont ve sözleşme maddesi burada belirleyici.

Uyuşmazlık büyürse sırayla şu yol işliyor: yazılı talep, arabulucu, sonra mahkeme. 01.09.2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye dışında, arabulucuya başvurmak dava şartı (6325 sayılı Kanun m.18/B). Somut bir hesapla emin olamıyorsanız ya da tutar yüksekse bir avukata danışın.

Sık sorulan sorular

Kira depozitosu en fazla kaç aylık kira olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan istenen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1). Sınır, sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse devreye girer; hiç depozito istenmeyebilir. Üç kiradan fazlası istenmişse aşan kısım kanuna aykırıdır.

Kira depozitosu nerede tutulur, ev sahibi doğrudan alabilir mi?

Para olarak verilecekse kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (TBK m.342/2). Banka, parayı ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Depozitonun elden verilmesi kanunun öngördüğü yol değildir; elden verdiyseniz makbuz ve dekont saklayın.

Kira depozitosu ne zaman iade edilir?

Banka hesabındaki depozito, taraflar anlaşırsa hemen iade edilir. Anlaşma yoksa kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemiyle güvenceyi geri verir (TBK m.342/3).

Ev sahibi depozitodan neleri kesebilir?

Depozito, kira sözleşmesinden doğan alacakların güvencesidir: ödenmemiş kira, ödenmemiş aidat ve fatura gibi kullanma giderleri, kiracının kusuruyla oluşan belgeli hasar. Normal kullanımın yıpranması mahsup konusu olmaz. Kesinti tutarı konusunda anlaşılamazsa kiraya veren dava ya da icra yoluna gitmek zorundadır; tek taraflı kesinti bankadan para çıkarmaz.

Depozito anlaşmazlığında nereye başvurulur?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B, 01.09.2023’ten beri). Anlaşma sağlanamazsa kira davalarına bakan mahkemeye gidilir; avukat tutamıyorsanız baronun adli yardım bürosu vardır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.316-317 kiracının borçları, m.334-335 geri verme, m.341 kullanma giderleri, m.342 kiracının güvence vermesi)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/B: kira uyuşmazlıklarında dava şartı)
• TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri (12 aylık ortalamalara göre değişim)