Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki yenileme pazarlığının yasal üst sınırı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde belirlenmiştir. Madde, yenilenen kira döneminde kira bedelinin bir önceki kira yılında TÜFE'de meydana gelen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini söyler. Bu oran, son on iki ayın ortalama TÜFE endeksinin, ondan önceki on iki ayın ortalama endeksine göre yüzde değişimidir; yani yıllık enflasyon (aynı ayın bir yıl öncesine göre değişimi) ile aynı şey değildir. TÜİK her ay iki rakamı da ayrı ayrı yayımlar; kira için kullanılacak olan "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırıdır.

Uygulamada hangi ayın verisinin alınacağı tek bir kurala bağlıdır: yenileme ayından bir önceki ayın verisi. TÜİK ayın verisini izleyen ayın 3'ünde açıkladığından, yenileme gününde elde bulunan son veri zaten bir önceki aya aittir. Eylül 2026'da yenilenen kira için Ağustos 2026 verisi, Ağustos 2025'te yenilenen kira için Temmuz 2025 verisi kullanılır. Yenileme ayının verisi henüz açıklanmadıysa araç son açıklanan ayı gösterir ve sizi uyarır; veri açıklandığında sonuç kendiliğinden güncellenir.

Veri ayı = Yenileme ayı − 1
Azami oran = TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim (veri ayı)
Uygulanan oran = min(Azami oran; Sözleşmedeki oran)
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Uygulanan oran / 100)

Konutta yenileme 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasındaysa azami oran ayrıca %25 ile sınırlanır: Azami oran = min(TÜFE oranı; %25). Yabancı para cinsinden kirada beş yıl dolmamışsa azami oran sıfırdır. Sözleşme başlangıcından itibaren beş yıl dolmuşsa hesap yine TÜFE ile yapılır ancak hâkimin farklı bir bedel belirleyebileceğine dair uyarı gösterilir. Tutarlar hesap boyunca yuvarlanmaz; yalnızca ekranda iki ondalıkla gösterilir.

Örnek hesaplama

Örnek 1 — Konut, Eylül 2026 yenilemesi. Aylık kirası 20.000 TL olan bir konut 15.09.2026'da yenileniyor. Veri ayı Ağustos 2026'dır ve TÜFE on iki aylık ortalama değişimi %31,79'dur. Yeni kira = 20.000 × (1 + 31,79 / 100) = 26.358,00 TL; artış 6.358,00 TL'dir. Sözleşmede daha düşük bir oran yoksa ev sahibi en çok bu tutarı isteyebilir.

Örnek 2 — Sözleşmede daha düşük oran. Aynı kira için sözleşmede "yıllık %20 artış" yazıyorsa uygulanan oran min(%31,79; %20) = %20'dir ve yeni kira 24.000,00 TL olur. Taraflar yasal tavan daha yüksek diye sözleşmedeki oranı tek taraflı olarak yükseltemez; tersine, sözleşmede tavandan yüksek bir oran yazılmışsa aşan kısım geçersizdir.

Örnek 3 — %25 geçici sınırı (konut). Aylık kirası 15.000 TL olan bir konut 10.06.2024'te yenileniyor. Veri ayı Mayıs 2024'tür ve TÜFE oranı %62,51'dir; ancak yenileme 11.06.2022 – 01.07.2024 penceresinde olduğundan azami oran %25'tir. Yeni kira = 15.000 × 1,25 = 18.750,00 TL.

Örnek 4 — Aynı tarihte çatılı işyeri. Aynı 15.000 TL kira işyeri olsaydı %25 sınırı uygulanmayacak, %62,51'lik TÜFE oranı geçerli olacaktı: 15.000 × 1,6251 = 24.376,50 TL. Konut ile işyeri arasındaki bu fark, taşınmaz türünün hesaplamadaki önemini gösterir.

Yasal dayanak: TBK m.344 ve geçici maddeler

TBK m.344/1: Taraflar, yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelini, bir önceki kira yılında TÜFE'de meydana gelen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirler. 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle getirilen bu düzenleme 01.01.2019'dan itibaren geçerlidir; hüküm bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Bu tarihten önce, 01.07.2012 ile 31.12.2018 arasında, tavan ÜFE (üretici fiyat endeksi) oranıydı. Bu nedenle araç 2019 öncesi yenilemeler için hesap yapmaz.

TBK m.344/2: Kira bedeli konusunda anlaşma olmazsa hâkim, kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde, ancak m.344/1'deki sınırı aşmamak üzere belirler. TBK m.344/3: Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıl sonra yenilenen dönemlerde, sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli; TÜFE'deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. TBK m.344/4: Kira bedeli yabancı para ise 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Geçici %25 sınırı: Konut kiraları bakımından, 7409 sayılı Kanun'la eklenen TBK geçici m.1 (Resmî Gazete 11.06.2022, sayı 31863) 11.06.2022 ile 01.07.2023 arasında, 7456 sayılı Kanun'la eklenen geçici m.2 (Resmî Gazete 15.07.2023, sayı 32249) ise 02.07.2023 ile 01.07.2024 arasında (bu tarihler dâhil) yenilenen kira dönemlerinde artışı %25 ile sınırlamıştır; TÜFE oranı %25'in altındaysa o oran geçerlidir. Bu geçici hükümler yalnızca konut kiraları için konulmuş, çatılı işyerlerine uygulanmamıştır. 02.07.2024'ten itibaren konutta da yeniden yalnızca TÜFE kuralı geçerlidir. Ayrıca 6217 sayılı Kanun'un geçici m.2'si, tacir ve tüzel kişi kiracılı işyerlerinde m.344'ün 01.07.2012 – 01.07.2020 arasında uygulanmamasını öngörmüştü; bu süre sona ermiştir.

Aracın bildiği TÜFE serisi şu an Ocak 2024'ten başlar. Bu yüzden yenileme tarihi Şubat 2024'ten önceyse ("Bu tarih için TÜFE verisi henüz yüklenmedi") hesap yapılamaz; 2019-2023 yenilemeleri için seri geriye uzatıldığında bu sınır kalkacaktır. Güncel oranlar ve geçmiş aylar, sonuç alanındaki "Son 12 ayın kira artış oranları" tablosunda ve grafiğinde görünür; tablo yeni veri girildikçe kendiliğinden uzar.

Konut ve işyeri kirasında farklar, sözleşme oranı ve beş yıl kuralı

Konut ve çatılı işyeri: Bugün için iki türde de tavan aynıdır: TÜFE on iki aylık ortalama değişimi. Fark yalnızca geçmiş döneme aittir; 11.06.2022 – 01.07.2024 arasında konut %25 ile sınırlıyken işyeri sınırsız TÜFE kuralına tabiydi. Taşınmaz türünü doğru seçmek, bu penceredeki yenilemeler için sonucu kökten değiştirir. Araç yalnızca çatılı işyerlerini kapsar; çatısız arazi, tarla veya reklam panosu kiraları m.344 kapsamında değildir.

Sözleşmedeki oran: Sözleşmede artış oranı yazıyorsa ve bu oran yasal tavandan düşükse sözleşme geçerlidir; uygulanan oran küçük olandır. Tavandan yüksek yazılmış oranın aşan kısmı geçersizdir. Sözleşmede oran yoksa artış tarafların anlaşmasına bırakılır, anlaşma olmazsa hâkim tavanı aşmamak üzere belirler. Yasal azami oran bir üst sınırdır, zorunlu bir artış değildir; kiraya veren daha düşük bir artışla da yenileyebilir.

Yabancı para kira: Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmişse beş yıl dolmadan bedelde değişiklik yapılamaz. Araç, "Kira yabancı para cinsinden" kutusu işaretlenip sözleşme başlangıcı girilmediğinde ya da başlangıçtan bu yana beş yıl dolmadığında artışı sıfır gösterir. Beş yıl tam dolduğu gün (başlangıç + 60 ay) itibarıyla hesap TÜFE ile yapılır, ancak hâkimin farklı bir bedel belirleyebileceği uyarısı çıkar. Bunun yanında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde bedelin yabancı para cinsinden belirlenmesini sınırlandırmıştır; bu nedenle yabancı para kirasını bir hukukçuyla ayrıca değerlendirmeniz gerekir.

Beş yıl kuralı: Sözleşme başlangıcından bu yana beş yıl dolmuşsa m.344/3 devreye girer: hâkim, TÜFE'deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir. Bu, kira bedelinin tespiti davası yoluyla gündeme gelir ve sonuç emsal kiralara göre tavanın altında ya da üstünde çıkabilir. Araç bu durumda yine TÜFE tavanını hesaplar ve sarı uyarıyla sınırını belirtir.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak. Kira için "yıllık TÜFE" değil, "on iki aylık ortalamalara göre değişim" kullanılır. Ağustos 2026'da yıllık TÜFE %31,51, on iki aylık ortalama değişimi %31,79'dur; bu fark 20.000 TL'lik kirada yaklaşık 56 TL eder.
• Yenileme ayının verisini almak. Doğru ay, yenileme ayından bir önceki aydır. Eylül yenilemesi için Eylül verisi değil, Ağustos verisi kullanılır.
• Aylık enflasyonu kira artışı sanmak. Aylık TÜFE (ör. %1,84) tavan değildir; tavan on iki aylık ortalama değişimidir.
• %25 sınırını bugün de geçerli saymak. Sınır 01.07.2024'te sona ermiştir; 02.07.2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yalnızca TÜFE kuralı uygulanır.
• %25 sınırını işyerine uygulamak. Geçici sınır yalnızca konut içindi; işyerinde her dönemde TÜFE oranı geçerliydi.
• Tavanı zorunlu artış saymak. Sözleşmedeki daha düşük oran ya da tarafların anlaşması bu oranın altında bir artışı mümkün kılar. Tavanın üstüne çıkan anlaşma ise aşan kısım yönünden geçersizdir.
• Veri ayını gün sayarak belirlemek. Önemli olan yenileme gününün hangi aya düştüğüdür: 1 Eylül'de de 30 Eylül'de de yenilense veri ayı Ağustos'tur; 31 Ağustos'ta yenilenen kira için ise Temmuz verisi kullanılır.
• Yenileme tarihini yanlış girmek. "Yeni kira döneminin başladığı tarih" sözleşmenin ilk başlangıcı değil, yeni dönemin başlangıcıdır; ilk başlangıç yalnızca beş yıl kuralı kontrolü içindir.

Kira geç ödendiğinde ev sahibinin talep edebileceği gecikme tazminatı ve faiz ayrı bir konudur; çoklu kira borcu için Temerrüt Faizi, yıllık satın alma gücü kaybı için Enflasyon Hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz.