Kira Sertifikası (Sukuk) Nedir? Türleri, Getirisi, Riskleri ve Vergisi

Kısaca kira sertifikası

Kira sertifikası (sukuk), bir varlık ya da hakkın finansmanı için varlık kiralama şirketinin ihraç ettiği, sahibine bu varlıktan doğan gelirden payı oranında hak veren menkul kıymettir. Sertifika sahibi faiz alacaklısı değil, dayanak varlığın kira gelirinden (ya da türüne göre ortaklık kazancından ve satış bedelinden) pay alan yatırımcıdır.

Türkiye’de iki ayrı çerçeve vardır: özel sektör ve bankaların ihraçları SPK’nın Kira Sertifikaları Tebliği’ne (III-61.1), Hazine’nin ihraçları ise 4749 sayılı Kanun m.7/A’ya dayanır. Bu yazı yapıyı, türleri, getirinin nasıl oluştuğunu, riskleri ve vergiyi anlatır; belirli bir sertifikanın alınmasına dair öneri içermez.

Kira sertifikası nasıl çalışır?

Yapının merkezinde varlık kiralama şirketi (VKŞ) vardır. Tebliğ’e göre VKŞ, Sermaye Piyasası Kanunu m.61 çerçevesinde yalnızca kira sertifikası ihraç etmek üzere anonim şirket olarak kurulmuş bir sermaye piyasası kurumudur. Basitleştirilmiş akış şöyledir:

1. VKŞ, yatırımcılara kira sertifikası satarak para toplar.
2. Bu parayla bir varlık ya da hak finanse edilir (satın alma, kiralama, ortaklık ya da eser yaptırma yoluyla).
3. Varlığı kullanan taraf, yani fon kullanıcısı, dönemsel kira bedellerini VKŞ’ye öder.
4. VKŞ bu geliri sertifika sahiplerine payları oranında dağıtır; vadede varlık satılır ya da geri alınır ve bedel yine payları oranında ödenir (Tebliğ m.4/4).

Tebliğ yatırımcıyı koruyan bazı kurallar getirir:

• Portföydeki varlık ve haklar sertifikalar itfa edilinceye kadar teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez (m.4/3).
• VKŞ, esas sözleşmesindeki faaliyetler dışında ticari faaliyette bulunamaz; kredi kullanamaz ve borçlanamaz (m.12/5).
• VKŞ’yi bankalar, aracı kurumlar, ipotek finansmanı kuruluşları, borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kurumsal yönetim düzenlemesine göre birinci ve ikinci grupta yer alan halka açık ortaklıklar, yatırım yapılabilir seviyede derecelendirme notu olan ortaklıklar ve sermayesinin en az %51’i doğrudan Hazine’ye ait ortaklıklar kurabilir. Bu listede GYO’dan sonra sayılanlar, VKŞ’yi yalnızca kendilerinin fon kullanıcısı olduğu ihraçlar için kurabilir (m.12/1).
• Yönetim kurulu en az üç kişiden oluşur ve en az biri bağımsız üyedir (m.13/4). Üyelerin yükseköğrenim görmüş olması ve sermaye piyasası ya da bankacılık alanında en az 5 yıllık tecrübesi bulunması gerekir; en az birinin lisansa sahip olması aranır (m.13/5). SPL’nin unvan-lisans tablosunda bu lisans Düzey 3 olarak yer alır; lisanslar için SPK lisansları yazısına bakın.
• VKŞ yönetim kurulu, sertifika itfa edilene kadar üçer aylık dönemler için tahakkuk eden gelirleri, tahsilatları ve yatırımcıya yapılan ödemeleri gösteren yatırımcı raporu hazırlar; rapor dönem bitiminden sonraki 5 iş günü içinde halka arz edilen ihraçlarda KAP’ta yayımlanır, halka arz edilmeyenlerde Kurula ve sertifika sahiplerine iletilir (m.15).
• Yurt içinde ihraç edilen sertifikalar MKK nezdinde kayden ihraç edilir (m.17).

Kira sertifikası türleri nelerdir?

Tebliğ m.4, kira sertifikalarının beş yapıya dayanarak ya da bunların birlikte kullanılmasıyla ihraç edilebileceğini söyler:

Tür	Yapının özü	Tebliğ’deki temel kural
Sahipliğe dayalı (m.5)	VKŞ, kaynak kuruluşun varlık veya hakkının sahipliğini devralır ve kaynak kuruluşa ya da üçüncü kişilere kiralar	İhraç tutarı, değerleme raporundaki gerçeğe uygun değerin %90’ını aşamaz
Yönetim sözleşmesine dayalı (m.6)	Varlığın mülkiyeti devredilmeden varlık VKŞ lehine yönetilir, elde edilen gelir VKŞ’ye aktarılır	Gelir veya hesaplama esasları sözleşmede yer almak zorundadır
Alım-satıma dayalı (m.7)	VKŞ bir varlık ya da hakkı satın alır ve fon kullanıcısına vadeli olarak, maliyetinin üzerinde bir bedelle satar	Varlık Borsa İstanbul’da ya da diğer likit piyasalarda alınıp satılan bir varlık olmalıdır; spot alış ve vadeli satış en geç ihraç gelirinin hesaba geçtiği günü izleyen iş günü yapılır, yapılamazsa fonlar en geç ikinci iş günü yatırımcıya iade edilir
Ortaklığa dayalı (m.8)	VKŞ bir ortak girişime ortak olur; kâr sözleşmedeki oranda paylaşılır, zarara koyulan sermaye ile sınırlı olarak katlanılır	İhraç tutarı değerleme raporundaki gerçeğe uygun değerin %90’ını aşamaz
Eser sözleşmesine dayalı (m.9)	VKŞ iş sahibi olarak bir eserin meydana getirilmesini finanse eder	İhraç tutarı değerleme raporundaki gerçeğe uygun değerin %90’ını aşamaz

Tebliğ 07.06.2013 tarihli ve 28670 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. SPK’nın yayımladığı güncel metne göre o tarihten bu yana Tebliğde yalnızca bir değişiklik yapılmıştır (30.06.2016 tarihli ve III-61.1.a sayılı Tebliğ; Kurul ücretine ilişkin m.19/3). Kira sertifikaları halka arz edilerek ya da halka arz edilmeksizin (tahsisli satış veya nitelikli yatırımcıya satış) ihraç edilebilir; halka arz edilecek sertifikaların borsada işlem görmesi zorunludur (m.10).

Hazine kira sertifikaları

4749 sayılı Kanun m.7/A, borsalarda işlem gören emtiaya, halka açık olmayan kurumların menkul kıymetlerine, taşınır ve taşınmazlara ve kullanma, işletme gibi haklara dayalı işlemler için varlık kiralama şirketi kurma yetkisini Bakana verir; sermayesinin tamamı Bakanlığa ait şirketler bu madde kapsamında kamu yatırım projelerinin finansmanı dahil, ihraç amacına uygun işlemleri yapabilir. Bu şirketler iç ve dış piyasalarda kira sertifikası ihraç edebilir; ihraçlara konu varlıklar üzerinde vade süresince ihraç koşullarına aykırı hukuki işlem tesis edilemez. Kanun, bu sertifikaların Kamu İhale Kanunu uygulamasında teminat olarak kabul edileceğini de belirtir. Bu ihraçlar ve bu kapsamda kurulan VKŞ’ler SPK’nın Kira Sertifikaları Tebliği’ne tabi değildir (Tebliğ m.1/2).

Hazine’nin sabit kira ödemeli kira sertifikaları için yayımladığı yatırımcı kılavuzunda yapı şöyle anlatılır: kamu taşınmazları VKŞ’ye satışla devredilir, Hazine bu taşınmazları VKŞ’den kiralar ve vadede geri alır; yatırımcıya ödenen kira, Hazine’nin VKŞ’ye ödediği kiradan gelir. TL cinsi sertifikalar nominal 100 TL değerindedir, 6 ayda bir kira öder ve Borsa İstanbul Borçlanma Araçları Piyasası’nda işlem görür. Kılavuz eski Hazine Müsteşarlığı döneminden kalma bir belgedir; bir ihracın vadesi, kira oranı ve diğer koşulları ihraç duyurusunda belirlenir ve yatırım öncesinde o duyuruya bakılmalıdır.

Hazine sertifikalarının tahvil benzeri işleyişi ve fiyat-getiri ilişkisi için Tahvil nedir? yazısına bakabilirsiniz.

Getiri nasıl oluşur?

Kira sertifikasından getiri iki kaynaktan gelebilir:

• Dönemsel kira ödemeleri: Hazine’nin sabit kira ödemeli TL sertifikalarında olduğu gibi belirli dönemlerle (orada 6 ayda bir) ödenir. Kira oranı ihraç duyurusunda belirtilir. Dönemsel bir oranı yıllık bir oranla karşılaştırırken dönem sayısıyla çarpmak basit yıllık oranı verir; ödemelerin yeniden değerlendirilmesini hesaba katan bileşik yıllık oran bundan yüksektir.
• Vade sonu ödemesi veya vade öncesi satış: Vadede sertifika bedeli ödenir. Sertifika borsada işlem görüyorsa vade öncesi satışta fiyat farkından kazanç ya da zarar doğabilir.

Aşağıdaki örnek tamamen varsayımdır; gerçek bir ihraca ait oran değildir. Nominal 100.000 TL’lik bir sertifikanın 2 yıl vadeli olduğunu ve 6 ayda bir %15 kira ödediğini varsayalım. 4 ödeme toplam %60’a, yani 60.000 TL’ye denk gelir. Vade 1 yıldan uzun olduğu için örnekte %15’lik kısa vade oranı söz konusu olmaz; aşağıda %0 (Hazine VKŞ’si, iktisap 31.12.2026’ya kadar) ve %10 (genel oran) karşılaştırılıyor:

Tek kira ödemesi:          100.000,00 × %15 = 15.000,00 TL
4 ödeme (2 yıl):           100.000,00 × %60 = 60.000,00 TL brüt
Stopaj %0  → net kira:     60.000,00 TL
Stopaj %10 → stopaj:        6.000,00 TL, net kira 54.000,00 TL
6 aylık %15'in yıllık karşılığı: basit %30, bileşik %32,25

Bu hesapta kira ödemelerinin yeniden yatırılması ve enflasyon dikkate alınmamıştır; son satırdaki bileşik oran, her ödemenin aynı oranla yeniden değerlendirildiği varsayımına dayanır.

=> Faiz oranı dönüştür → Sabit kiranın alım gücünü ne kadar koruduğunu görmek için Enflasyon hesaplama yazısındaki reel getiri mantığını kullanabilirsiniz.

Kira sertifikası alırken riskler

• Fon kullanıcısı riski: Yatırımcıya yapılacak ödemeler, fon kullanıcısının VKŞ’ye ödeyeceği kira ve satış bedellerine bağlıdır. Tebliğ, fon kullanıcısının yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde dayanak varlığın satılarak zararın tazmin edilmesi dahil, yatırımcıyı korumaya yönelik tedbirlerin ihraç başvurusunda sözleşmelerle düzenlenmesini zorunlu kılar (m.4/6); bu bir getiri garantisi değildir.
• Fiyat riski: Borsada işlem gören bir sertifikayı vadeden önce satarsanız fiyat, faiz ve piyasa koşullarına göre değişir.
• Likidite riski: Borsada işlem görme zorunluluğu yalnızca halka arz edilen sertifikalar için aranır (m.10/4); halka arz edilmeksizin satılan ihraçlarda vade öncesi satış imkânı sınırlı olabilir.
• Reel getiri riski: Sabit kira oranı enflasyonun altında kalırsa alım gücü azalır.
• Kur riski: Yurt dışında veya döviz cinsinden ihraç edilen sertifikalarda kur değişimi sonucu etkiler.
• Yapı riski: Her ihraç farklı sözleşmelere dayanır. İzahnameyi ya da ihraç belgesini, dayanak varlığı ve fon kullanıcısını incelemeden karar verilmemelidir.

Kira sertifikaları, katılım şemsiye fonlarının portföyünde de yer alabilir: Fon Tebliği m.6 katılım fonunu, portföyünün tamamı devamlı olarak kira sertifikaları, katılma hesapları, ortaklık payları, altın ve diğer kıymetli madenler ile Kurulca uygun görülen diğer faize dayalı olmayan araçlardan oluşan fon olarak tanımlar. Ürünlerin dini uygunluğuna dair görüş bildirmiyoruz; bu konuda ilgili kuruluşun açıklamalarına bakmak gerekir. Fon yapısı için Yatırım fonu nedir? yazısına, altına dayalı fonlar için Altın fonu nedir? yazısına bakabilirsiniz.

Kira sertifikası gelirlerinin vergisi

GİB’in Şubat 2026 tarihli Geçici 67 rehberine göre kira sertifikalarından elde edilen gelir ve kazançlar, GVK geçici 67. maddenin birinci fıkrası kapsamında nihai olarak tevkifat (stopaj) yoluyla vergilendirilir. Aşağıdaki oranlar gerçek kişiler içindir ve 06.10.2026 itibarıyla geçerli düzenlemeleri gösterir:

Durum	Stopaj	Dayanak ve tarih
Tam mükellef VKŞ’ler tarafından Türkiye’de ihraç edilen kira sertifikaları (genel oran)	%10	2006/10731 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
4749 sayılı Kanun uyarınca kurulan VKŞ’lerin ihraç ettiği kira sertifikaları, 22.12.2021 – 31.12.2026 (bu tarih dahil) arasında iktisap edilenler	%0	2006/10731 geçici m.4; 11444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 20.06.2026) ile son tarih 30.06.2026’dan 31.12.2026’ya uzatıldı
4749 sayılı Kanun uyarınca kurulan VKŞ’lerin ihraç ettiği altına dayalı kira sertifikaları	%0	GİB rehberi, bölüm 15
VKŞ’lerce ihraç edilen, vadesi 1 yıldan kısa kira sertifikaları (24.05.2020’den itibaren iktisap edilenler)	%15	2569 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (23.05.2020)

Fon kullanıcısı banka olan kira sertifikalarında 23.12.2020 – 31.01.2025 arasında iktisap edilenler için vadeye göre indirimli oranlar uygulanmıştı (son dönemde %5, %7,5 ve %10). 9487 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı bu uygulamaya son verdi; 01.02.2025’ten itibaren iktisap edilen bu sertifikalarda genel oranlar (%10, vadesi 1 yıldan kısa olanlarda %15) geçerlidir (GİB rehberi, bölüm 15).

11444 sayılı Karar, 01.07.2026’dan itibaren iktisap edilen devlet tahvili ve Hazine bonoları ile 4749 sayılı Kanun’a göre kurulan VKŞ’lerin kira sertifikalarına uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. %0 uygulaması için belirlenen son iktisap tarihi 31.12.2026’dır; bu tarihten sonrası için yeni bir karar çıkmazsa genel oran geçerli olacağından, güncel durumu Resmî Gazete’den ve aracı kurumunuzdan izleyin. Oranlar iktisap tarihine ve sertifikanın ihraççısına göre değiştiği için kendi sertifikanızın stopaj oranını aracı kurum ya da bankanızdan teyit edin.

Mevzuat ve oranlar değişebilir; tutar büyükse bir mali müşavire danışmak yerinde olur.

Sık sorulan sorular

Kira sertifikası (sukuk) ne demek?

Kira sertifikası, her türlü varlık ve hakkın finansmanını sağlamak amacıyla varlık kiralama şirketi tarafından ihraç edilen ve sahiplerinin bu varlık veya haktan elde edilen gelirlerden payları oranında hak sahibi olmalarını sağlayan menkul kıymettir (Kira Sertifikaları Tebliği, III-61.1, m.3/h). Uluslararası piyasalarda aynı yapıya sukuk denir.

Kira sertifikası ile tahvil arasındaki fark nedir?

Tahvil bir borçlanma senedidir ve ihraççı faiz öder. Kira sertifikasında ise yatırımcının parası bir varlık ya da hakkın finansmanına gider ve yatırımcı bu varlıktan doğan gelire, kira ödemelerine ya da ortaklık kazancına payı oranında katılır. İki araç da borsada işlem görebilir; ancak hukuki yapı, ödemelerin dayanağı ve vergi düzenlemeleri farklı olabilir. Tahvilin işleyişi için Tahvil nedir? yazısına bakın.

Hazine kira sertifikası nedir?

Hazine kira sertifikası, 4749 sayılı Kanun m.7/A uyarınca sermayesinin tamamı Hazine ve Maliye Bakanlığı’na ait varlık kiralama şirketinin kamu varlıklarına dayanarak ihraç ettiği kira sertifikasıdır. Bu ihraçlar SPK’nın Kira Sertifikaları Tebliği’ne tabi değildir (Tebliğ m.1/2). Hazine’nin sabit kira ödemeli kira sertifikaları için yayımladığı yatırımcı kılavuzuna göre TL cinsi sertifikalar nominal 100 TL değerindedir, 6 ayda bir kira öder ve Borsa İstanbul Borçlanma Araçları Piyasası’nda işlem görür; her ihracın güncel koşulları ihraç duyurusunda yer alır.

Kira sertifikası gelirleri vergilendirilir mi?

Evet, kira sertifikalarından elde edilen gelir ve kazançlar Gelir Vergisi Kanunu geçici 67. madde kapsamında nihai olarak stopajla vergilendirilir. GİB’in Şubat 2026 rehberine göre genel oran %10’dur. 4749 sayılı Kanun’a göre kurulan varlık kiralama şirketlerinin sertifikalarında 22.12.2021 ile 31.12.2026 (bu tarih dahil) arasında iktisap edilenler için oran %0’dır (11444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 20.06.2026). Vadesi 1 yıldan kısa sertifikalarda 24.05.2020’den itibaren iktisap edilenler için oran %15’tir. Kendi sertifikanızın durumunu aracı kurumunuzdan teyit edin.

Kira sertifikası risksiz mi, getirisi garanti midir?

Hayır. Ödemeler ihraççı varlık kiralama şirketinin fon kullanıcısından tahsil edeceği kira ve satış bedellerine dayanır; fon kullanıcısının ödeme gücü, vade öncesi satışta fiyat değişimi, likidite ve enflasyon karşısında reel getiri riskleri vardır. Tebliğ, bu risklere karşı yatırımcıyı koruyan sözleşme tedbirlerinin ihraç başvurusunda düzenlenmesini zorunlu kılar (m.4/6) ancak getiriyi garanti etmez.

Kaynaklar

• SPK — Kira Sertifikaları Tebliği (III-61.1), RG 07.06.2013, S. 28670
• 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun (m.7/A)
• Hazine Müsteşarlığı — Sabit Kira Ödemeli Kira Sertifikası Yatırımcı Kılavuzu (arşiv belgesi)
• GİB — G.V.K. Geçici 67 Nci Madde Uygulaması ile İlgili Olarak Gerçek Kişilere Yönelik Vergi Rehberi (Şubat 2026), bölüm 15
• Resmî Gazete — 11444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (20.06.2026, S. 33286)
• SPK — Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.1), m.6